海南省实施《中华人民共和国工会法》若干规定
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海南省实施《中华人民共和国工会法》若干规定
海南省人大常委会
海南省人民代表大会常务委员会公告
第51号
《海南省实施<中华人民共和国工会法>若干规定》已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2006年12月29日通过，现予公布，自2007年5月1日起施行。
海南省人民代表大会常务委员会
2006年12月31日
海南省实施《中华人民共和国工会法》若干规定
第一条 为贯彻实施《中华人民共和国工会法》，保障各级工会依法行使权利和履行义务，结合本省实际，制定本规定。
第二条 在本省行政区域内的各类企业、事业单位、机关以及其他组织中以工资收入为主要生活来源的劳动者均有依法参加和组织工会的权利，任何组织和个人不得阻挠和限制。
第三条 各级工会及其工作人员应当认真履行职责，密切联系职工，代表职工利益，依法维护职工的合法权益。
工会应当动员和组织职工依法行使民主权利，积极参加社会主义现代化建设，努力完成生产、工作任务；会同企业、事业单位、机关以及其他组织对职工进行民主、法制、文化、职业道德教育，进行职业技能培训，开展劳动竞赛，组织职工开展文娱、体育活动。
各级国家机关、企业、事业单位以及其他组织应当支持工会依法开展工作。
工会的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 有会员二十五人以上的企业、事业单位、机关及其他组织在开办或设立之日起六个月内未建立工会组织的，上级工会应当派员帮助、指导工会组建工作。任何单位和个人不得拖延、阻挠和干涉。
职工人数较多的乡镇、城市街道和社区，可以建立工会组织。
同一行业、性质相近的企业，可以根据需要建立产业工会或者行业工会联合会；同一区域内的不同行业，可以建立区域性的工会联合会。
按照本条第一、二、三款建立工会组织，必须报上一级工会批准。
第五条 工会主席、副主席、委员和经费审查委员会主任、副主任由会员大会或者会员代表大会选举产生，实行任期制，可以连选连任。上级工会可以推荐基层工会主席候选人。
企业、事业单位以及其他组织的法定代表人或者主要负责人及其配偶和他们的近亲属，不得担任工会主席、副主席。
工会主席、副主席任期未满，不得随意调动其工作；确因工作需要调动，在作出决定前，应当以书面形式征得本级工会委员会和上一级工会的同意。本级工会和上一级工会应当自接到征求意见函之日起十五日内以书面形式作出答复；逾期未答复的，视为同意。
第六条 各级工会的经费审查委员会应当每半年至少对工会财产和经费的使用、管理情况审查一次，并向全体职工公示。
第七条 罢免工会主席、副主席和经费审查委员会主任、副主任，应当提交会员大会或者会员代表大会审议，经全体会员或者全体代表的过半数通过，方可罢免。任何单位和个人不得擅自罢免。
工会会员十人以上联名，可以向同级工会或者上级工会提出罢免工会主席、副主席以及经费审查委员会主任、副主任的书面建议，同级或者上级工会应当在三十日内予以书面答复。
第八条 职工人数在二百人以上的企业、事业单位和其他组织的工会，可以设专职工会主席或者副主席。
职工人数在二百人以上的国有独资、国有控股企业和事业单位的工会专职工作人员的人数应当按不低于职工总人数的千分之三配备。职工人数在二百人以上的其他企业、民办非企业单位的工会专职工作人员的人数由工会与企业、民办非企业单位协商确定。
职工人数在二百人以下的企业、事业单位和其他组织的工会，可以配备专职或者兼职工会工作人员。
第九条 工会女会员人数在十人以上的企业、事业单位、机关和其他组织，应当建立工会女职工委员会，在同级工会领导下开展工作；女会员人数不足十人的，应当在工会委员会中设女职工委员。
女职工委员会的委员由同级工会提名，在充分协商的基础上产生，或者提交女职工会员大会或者女职工会员代表大会选举产生，经全体会员或者全体代表的过半数通过，始得当选；并报上级工会备案。
第十条 国有、集体企业和事业单位应当保障职工大会或者职工代表大会依法行使各项权利，对单位的改制、兼并、破产、裁员、职工分流安置方案以及其他涉及职工切身利益的重要事项，应当向全体职工公示，并提交职工大会或者职工代表大会审议、通过、决定。未经职工大会或者职工代表大会审议、通过、决定的，工会有权要求纠正。
非公有制企业、民办非企业单位的工会依照法律规定，通过职工大会、职工代表大会或者集体协商、厂务公开、职工议事会和业主与职工共商等形式，组织职工参与本单位的民主决策、民主管理和民主监督。
第十一条 职工大会或者职工代表大会每年至少召开一次。企业、事业单位提交职工大会或者职工代表大会审议、通过、决定的事项，应当于会议召开七日前以书面形式提交工会。
第十二条 工会代表职工与企业、实行企业化管理的事业单位就劳动报酬、工作时间、休息休假、保险福利、劳动安全卫生、职业培训等事项进行平等协商，签订集体合同；区域性工会、行业性工会、产业工会代表职工与相应的企业代表或用人单位代表进行平等协商，签订集体合同。
工会代表职工与企业以及实行企业化管理的事业单位就内部工资分配制度、工资分配形式、工资收入水平事项等进行平等协商，在协商一致的基础上签订工资协议。
集体合同草案、工资协议草案应当提交职工大会或者职工代表大会审议通过。
第十三条 参加平等协商的职工代表在本人劳动合同期限内，用人单位不得无故与其解除劳动合同。因参加协商占用生产或者工作时间的，其工资和其他待遇不受影响。
第十四条 企业、事业单位及其他组织有下列侵犯职工合法权益情形之一的，工会应当代表职工与其交涉，要求停止侵害，予以改正；企业、事业单位及其他组织应当在接到工会意见之日起十日内书面答复工会；逾期不答复或者不改正的，工会有权请求劳动行政部门或者其他有关部门依法处理，劳动行政部门或者其他有关部门应当在接到工会处理请求之日起三十日内将处理情况书面通知工会：
（一）拖欠、克扣职工工资，或者低于当地最低工资标准支付工资的；
（二）不缴、少缴、欠缴职工社会保险费的；
（三）随意延长劳动时间或者不按规定支付加班工资的；
（四）不依法签订劳动合同或者违法解除劳动合同的；
（五）强迫职工交纳抵押金的；
（六）其他严重侵犯职工权益的行为。
企业、事业单位及其他组织对职工有非法限制人身自由、搜身、侮辱、体罚、殴打、扣留居民身份证等侵犯人身权利行为的，工会应当立即予以制止，并要求该单位采取补救措施；情节严重的，工会应当向公安机关或者其他有关部门报告，要求处理；公安机关或者其他有关部门应当依法及时处理。
第十五条 工会应当对企业、事业单位劳动保护措施的落实和劳动保护经费的提取与使用实施监督。
第十六条 企业、企业化管理的事业单位应当设立劳动争议调解委员会，主任由同级工会代表担任，依法主持调解本单位的劳动争议事项。
乡镇、城市街道工会以及产业工会，应当建立劳动争议调解组织，负责本辖区内的劳动争议调解工作。
劳动争议当事人可以向本企业劳动争议调解委员会申请调解，也可以向前款规定的劳动争议调解组织申请调解。
第十七条 各级劳动争议仲裁委员会应当有一名副主任委员由同级工会派出的代表出任，工会并可派出若干代表兼任仲裁员，参与劳动争议仲裁活动。
第十八条 省、市、县、自治县总工会，乡镇、城市街道、产业工会应当为职工和所属的工会提供劳动人事、工资福利、社会保险、劳动保障等方面的法律法规和政策咨询服务。
省、市、县、自治县总工会和具备条件的乡镇、城市街道、产业工会经有关司法行政机关批准，可以设立法律援助机构，为所属工会和职工提供无偿法律服务。
第十九条 基层工会的非专职委员因参加工会会议或者从事工会工作，占用生产或者工作时间每月不超过三个工作日，其工资照发，劳动（工作）量计算及其他待遇不受影响。
第二十条 工会应当协助政府和企业、事业单位做好下岗职工再就业和困难职工帮扶工作，办好职工集体福利事业，开展职工互助互济补充保险等活动。
第二十一条 省、市、县、自治县总工会应当建立和完善职工会员关系随劳动关系转移制度。
职工劳动关系变更，会籍转入变更后的单位工会，变更后的单位未建立工会的，由变更后所在地的工会管理会籍。
职工失业，可保留会籍，免交会费。
第二十二条 国有独资、国有控股公司的董事会成员中应当有职工代表，监事会成员中应当有适当比例的职工代表。其他公司的董事会成员中可以有职工代表，监事会成员中应当有适当比例的职工代表。监事会职工代表的比例依照《中华人民共和国公司法》的规定执行。
公司董事会、监事会中的职工代表，应当由公司的工会组织提名，通过职工大会或者职工代表大会民主选举产生。工会主席、副主席可以作为职工代表的候选人。
职工代表应当定期向职工大会或者职工代表大会报告履行职责的情况，主动接受职工的监督。
企业工会应当依法维护董事会、监事会中的职工代表的合法权益，支持其参与决策，履行职责。
第二十三条 县级以上人民政府与同级工会、政府所属部门与相应同级产业工会，应当通过召开联席会议或者采取其他适当方式，向同级工会通报政府的重要工作部署和与工会工作有关的行政措施，研究解决职工群众的意见和要求。联席会议每年至少召开一次。
第二十四条 各级人民政府劳动保障行政部门应当会同同级工会和企业方面代表，建立劳动关系三方协商机制，共同研究解决下列劳动关系方面的重大问题：
（一）劳动关系状况以及发展趋势，劳动关系方面带有全局性、倾向性的问题；
（二）政府及有关部门拟就劳动就业、工资、劳动安全卫生、社会保障等涉及职工切身利益的事项制定和出台有关政策措施；
（三）本级政府准备制定的或者三方任何一方认为应当制定的调整劳动关系的规章、规范性文件的起草、修改，劳动标准条件的制定和修改；
（四）调整劳动关系的法律、法规、规章、规范性文件的执行情况、存在问题及其补救措施；
（五）本地区用人单位对劳动法、工会法等有关法律法规的遵守及监督检查；
（六）集体合同和劳动合同制度在本地区的推行和完善；
（七）对具有重大影响的集体劳动争议和群体性事件进行调查研究，提出解决和预防的意见和建议；
（八）需要三方协商机制解决的其他重大问题。
第二十五条 建立工会组织的企业、事业单位、机关及其他组织，应当按照每月全部职工工资总额的百分之二，于每月十五日前向工会拨缴经费。逾期不拨缴或者拖延、不足额拨缴的，应当及时补缴，并自欠缴之日起按照每日欠缴金额的千分之三缴纳滞纳金。全部职工工资总额的组成按国家统计局的规定执行。
企业、事业单位以及其他组织拨缴的工会经费在税前列支。
工会依法收缴工会经费，政府有关部门应当予以配合和支持。在财政拨款的机关、事业单位的工会经费中，由财政负担的部分，应当列入年度预算。由财政转移支付、缴纳工会经费确有困难的市、县、自治县，应当把工会经费列入转移支付经费的年度预算。
上级工会有权对下级工会所在的企业、事业单位及其他组织拨缴工会经费的情况进行检查，有关单位应当给予协助。
工会经费主要用于为职工服务和工会活动。
第二十六条 企业、事业单位及其他组织无正当理由不拨缴或者拖延、不足额拨缴工会经费的，基层工会或者上级工会应当催缴。经催缴仍不缴纳的，基层工会或者上级工会可以向当地人民法院申请支付令；在法定期限内未对支付令提出异议，又拒不执行支付令的，工会可以依法申请人民法院强制执行。
第二十七条 有会员二十五人以上的企业、事业单位、机关及其他组织在开办或者设立之日起六个月内仍未依法建立工会的，从期满后的第一个月起，应当每月向上级工会缴纳职工工资总额百分之二的工会筹备金。缴纳的工会筹备金，待企业、事业单位、机关及其他组织建立工会后，再按规定比例返还该单位工会。
第二十八条 省、市、县、自治县总工会，产业工会及具有社会团体法人资格的基层工会，可以依法兴办为职工服务的企业、事业单位。
工会兴办的企业、事业单位的资产属工会所有，其他任何单位和个人不得侵占、挪用。
第二十九条 工会所属的职工文化教育和疗（休）养设施应当列入当地社会事业发展计划，按照国家规定享受同类社会公益设施的待遇。因城镇建设确需征迁易地重建的，政府或者有关单位应当确保迁建所需土地和补偿资金的落实。
第三十条 任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨工会的经费和财产。
工会组织合并、分立、撤销，其财产、经费应当在上级工会的主持下进行审计，并按照下列规定分别处置：
（一）工会组织合并的，其财产、经费归合并后的工会所有；
（二）工会组织分立的，其财产、经费按照分立后的会员人数比例分配；
（三）工会组织撤销的，其清偿债务所剩余的财产、经费归上级工会所有。上级工会在接收财产、经费的数额内承担责任。
企业、事业单位、机关及其他组织因解散、破产、被撤销等原因终止的，上级工会有权对其欠缴的工会经费提出清偿主张，所获得的财产归上级工会所有。
第三十一条 省、市、县、自治县总工会在职人员的社会保险和住房公积金等费用，除按规定应当由个人负担的部分外，其余部分由同级财政负担。
省、市、县总工会离休、退休人员的待遇，与国家机关离休、退休人员同等对待，所需费用由同级财政负担。
第三十二条 企业、事业单位及其他组织不按照规定支付工会专职工作人员的工资及其他福利待遇的，工会专职工作人员可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十三条 违反本规定，有下列情形之一的，工会有权提请劳动行政部门或者其他有关部门依法处理：
（一）阻挠、限制和剥夺工会依法享有的民主参与、民主管理、民主监督权利的；
（二）阻挠工会帮助指导职工签订劳动合同，阻挠上级工会帮助指导下级工会平等协商、签订集体合同的；
（三）妨碍和阻挠工会依法行使调查权的；
（四）其他侵犯工会合法权益的行为。
劳动行政部门或者其他有关部门接到工会申请后，应当在三十日内给予答复或者作出处理，并将处理结果书面通知工会。
第三十四条 职工因下列原因被解除劳动（聘用）合同的，由劳动行政部门责令单位恢复其工作，并按照解除劳动（聘用）合同前正常工作期间的劳动报酬和福利待遇标准，支付赔偿金，或者责令该单位给予本人上一年度收入两倍的赔偿，并按照劳动法律法规的有关规定支付经济补偿金：
（一）依法组织工会或者参加工会活动；
（二）工会工作人员依法履行职责。
第三十五条 企业单方解除职工劳动合同，事先未将理由通知工会，或者对工会的书面建议不予研究处理、不予书面答复的，工会可以提请县级以上人民政府劳动行政部门责令改正。
第三十六条 对依法履行职责的工会工作人员无正当理由或者违反法定程序调动工作岗位，或者免除职务、降低职级、降低工资、给予处分，进行打击报复的，由劳动行政部门或者其他有关部门责令改正、恢复原工作；造成损失的，依法给予赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 工会工作人员违反本规定，损害职工或者工会权益的，由同级工会或者上级工会责令改正，或者予以处分；情节严重的，依照《中国工会章程》予以罢免；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 劳动行政部门或者其他有关部门对侵犯职工或者工会合法权益的行为不依法处理或者有其他行政不作为行为的，职工和工会有权向其主管部门或者上级机关反映，要求处理。
劳动行政部门或者其他有关部门的工作人员，有前款所列行为的，由其主管部门、上级机关或者监察机关予以通报批评，责令改正；情节严重的，依法给予行政处分。
第三十九条 本规定自2007年5月1日起施行。1994年10月14日海南省第一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《海南省工会条例》同时废止。
江苏省人民政府办公厅关于印发江苏省农业机械报废更新办法的通知
江苏省人民政府办公厅
江苏省人民政府办公厅关于印发江苏省农业机械报废更新办法的通知
苏政办发〔2009〕123号
各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：
《江苏省农业机械报废更新办法》已经省人民政府同意，现印发给你们试行。
二○○九年十一月六日
江苏省农业机械报废更新办法
第一条 为促进农业机械更新换代，提高农业机械技术水平和作业效率，降低作业能耗，减少环境污染，保障安全生产，加快农业机械化发展，根据《中华人民共和国农业机械化促进法》、《中华人民共和国节约能源法》、《江苏省农业机械管理条例》等法律、法规，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事农业机械使用、维修、报废、回收以及管理等活动，适用本办法。
第三条 县级以上地方人民政府应当加强对农业机械报废更新工作的领导，建立高能耗农业机械更新报废经济补偿制度，采取财政支持、税收优惠和金融扶持等措施，鼓励、支持农民和农业生产经营组织报废更新农业机械。
第四条 县级以上地方人民政府农业机械管理部门负责本行政区域的农业机械报废更新管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门按照各自的职责分工，配合做好农业机械报废更新工作。
第五条 农业机械有下列情形之一的，应当报废：
（一）超过规定使用期限的；
（二）经过检查调整后，功率降低值大于出厂规定值15%的；
（三）经过检查调整后，燃油消耗率上升幅度高于出厂规定值20%的；
（四）严重损坏，经测定一次性修理费超过同类机型新购价50%，或者技术状态恶化，经修理、调整后仍不符合农业机械安全运行相关标准，影响安全使用的；
（五）经修理、调整后噪声、尾气排放仍然超过规定标准的；
（六）国家明令淘汰的。
第六条 已超过规定使用期限，但技术状况良好的农业机械，经检验符合《机动车运行安全技术条件》（GB7258）和《农业机械运行安全技术条件》（GB16151.1—16151.13）的，方可继续使用。
农业机械安全监理机构对上述农业机械每年检验2次，每次检验有效期为6个月，检验合格的，予以签章注明；检验不合格的，可以复检一次。
第七条 实行注册登记和备案管理的农业机械达到报废条件的，农业机械安全监理机构应当通知农业机械所有人。
农业机械所有人应当自接到通知之日起30日内到注册登记或者备案的农业机械安全监理机构办理报废手续。
第八条 农业机械所有人应当将符合报废条件的农业机械交售给报废农业机械回收企业。报废农业机械回收企业应当登记报废农业机械所有人身份证明、农业机械种类、型号、牌号、发动机号码和车架号码等信息，并发给农业机械所有人全省统一式样的《报废农业机械回收证明》。
注册登记的农业机械所有人在交售报废农业机械后，向农业机械安全监理机构交回农业机械登记证书、号牌和行驶证，办理注销登记。农业机械安全监理机构办理注销登记后，应当发给农业机械所有人《农业机械报废证明》。到期未办理注销登记的，农业机械安全监理机构应当公告该农业机械登记证书、号牌和行驶证作废。
第九条 达到报废条件的农业机械不得办理注册登记。对符合本办法第六条规定的农业机械不得办理变更、转移、抵押登记。
禁止已报废或者检验不合格的农业机械从事农业生产或者上道路行驶。
第十条 报废农业机械回收企业按照统一规划、合理布局、方便农民的原则确定。
报废农业机械回收企业应当经设区的市农业机械管理部门核准，并领取全省统一的《报废农业机械回收经营活动认定书》。认定书有效期为3年。
第十一条 报废农业机械按照金属含量折算，参照废旧金属市场价格收购。
第十二条 报废农业机械回收企业应当在农业机械安全监理机构监督下拆解报废农业机械，不得转卖或者维修报废的农业机械。
报废农业机械回收企业应当及时对发动机、车架、变速箱、前桥、后桥（简称“五大总成”，下同）进行破坏性处理。对有利用价值的其他零配件，经专业技术人员鉴定备案后，可以作为维修零配件使用，使用时必须注明“回用件”字样，并建立回用件保管使用台账。
第十三条 报废农业机械回收企业不得回收、拆解、改装、拼装、倒卖有赃物嫌疑的农业机械，发现回收的农业机械有盗窃、抢劫或者其他犯罪嫌疑的，应当及时向公安机关报告。
第十四条 农业机械管理部门应当对报废农业机械回收企业的经营活动实施监督检查，进行信用考核，建立诚信档案。
报废农业机械回收企业应当接受农业机械管理部门的监督检查，如实提供相关资料。
第十五条 县级以上地方人民政府应当根据国家和省有关规定，对农民和农业生产经营组织报废高能耗农业机械给予经济补偿，鼓励、支持其购买使用节能、环境保护技术指标先进的农业机械。
第十六条 农业机械管理部门根据当地实际情况，制订农业机械更新计划，并组织实施。
农业机械更新计划应当包括更新机械的品种、机型、数量、补贴标准和实施方案，并向社会公布。
第十七条 报废农业机械的农民和农业生产经营组织购买列入更新计划和补贴目录的农业机械，从农业机械购置补贴资金中给予追加补贴。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
第十九条 本办法由省农业机械管理局负责解释。
哈尔滨市住宅物业管理办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市人民政府令
（第２８号）
《哈尔滨市住宅物业管理办法》，已经市人民政府１９９８年１２月２９日第２７次常务会议通过，现予发布，自１９９９年２月１日起施行。
市长 曹广亮
一九九九年一月二十二日
哈尔滨市住宅物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区域内的住宅物业管理。
第三条 本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指住宅的所有权人。
本办法所称使用人，是指住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。
有关管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。
一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达３０％以上；
（二）新建商品住宅入住率达到６０％以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经１５％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其它重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向市房产部门备案：
（一）业主委员会委员名单；
（二）业主委员会章程。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模，由９人至１５人的单数组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期３年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积１０万平方米以下（含１０万平方米）的，按总建筑面积０．７％的比例提供，建筑面积１０万平方米以上的，按总建筑面积０．５％的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的５％的比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。
由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用；其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的，产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款５％的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。
物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。
第十四条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起１５日内，将业主公约报市房产部门备案。
业主公约示范文本由市房产部门制订。
第十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具体约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理服务
第十六条 从事物业管理的企业应当按照规定，向市房产部门申请物业管理资质证书。
市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。
第十七条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为３年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起１５日内，将物业管理服务合同报市房产部门备案。
第十八条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；
（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的财务管理；
（七）物业档案资料的保管；
（八）其它物业管理服务事项。
第十九条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：
（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其它管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十一条 物业管理收费包括下列项目：
（一）维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；
（二）服务费，用于保安、保洁等项服务；
（三）房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；
（四）管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。
第二十二条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十三条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。
第四章 物业的使用
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第二十五条 业主、使用人应当禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；
（二）乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；
（三）践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；
（四）损坏、涂划园林雕塑；
（五）随意停放自行车和其它车辆；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质，排放有毒、有害物质；
（七）聚众喧闹；
（八）私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；
（九）法律、法规、规章禁止的其它行为。
第二十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。
第二十七条 供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。
第二十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。
第二十九条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。
第三十条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起１０日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章 物业的维修
第三十一条 商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
公有住房出售后，由售房单位按售房款２５％提取维修基金；购房者个人按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。
第三十二条 维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。
第三十三条 新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）庭院规划设计平面图；
（五）其它有关资料。
第六章 前期物业管理
第三十四条 本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员会成立前的物业管理。
第三十五条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报市房产部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。
第三十六条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十七条 新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第三十八条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。
第三十九条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。
第四十条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。
第四十一条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第四十二条 前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。
第七章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十五条 违反本办法下列规定，由市房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以５００元以上３０００元以下的罚款。
（二）违反本办法第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条规定的，处以５００元以上２０００元以下的罚款。
（三）违反本办法第三十三条、第三十五条、第三十六条规定的，处以２０００元以上５０００元以下的罚款。
第四十六条 物业管理企业违反本办法情节严重的，市房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十七条 市房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十九条 罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。
第八章 附则
第五十条 本办法中一些专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面、屋面、地面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十一条 本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业管理，参照本办法执行。
第五十二条 本办法自１９９９年２月１日起施行。
