热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

甘肃省人民政府办公厅批转省乡企局关于甘肃省2005—2007年乡镇企业农产品加工业发展规划的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:12:05  浏览:8862   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

甘肃省人民政府办公厅批转省乡企局关于甘肃省2005—2007年乡镇企业农产品加工业发展规划的通知

甘肃省人民政府办公厅


甘政办发〔2005〕10号



甘肃省人民政府办公厅批转省乡企局关于甘肃省2005—2007年乡镇企业农产品加工业发展规划的通知


各市、自治州人民政府,陇南行署,省政府有关部门:

省乡镇企业局制定的《甘肃省2005—2007年乡镇企业农产品加工业发展规划》已经省政府同意,现予批转,请遵照执行。

甘肃省2005—2007年
乡镇企业农产品加工业发展规划
(省乡企局二○○五年一月)
为了认真贯彻党的十六届三中全会和《国务院办公厅印发关于促进农产品加工业发展意见的通知》(国办发〔2002〕62号)精神,进一步促进我省农产品加工业持续快速健康发展,依照《全国主要农产品加工业发展规划》等一系列政策规定,结合我省实际,特制定甘肃省乡镇企业农产品加工业发展规划。
一、我省乡镇企业农产品加工业基本情况
(一)发展现状。近年来,我省乡镇企业紧紧围绕农副产品加工、贮藏、保鲜、运销等环节,积极调整和完善发展思路,大力发展农产品加工业,推进农业产业化经营,取得了显著成效。截止2003年底,全省乡镇企业农产品加工企业已发展到402万户(其中规模以上企业233户),从业人员242万人,当年完成增加值451亿元,总产值1876亿元,利润总额108亿元,上缴税金28亿元。农产品加工业增加值已占到全省乡镇企业增加值的16%、工业增加值的374%。全省国家级及省级农业产业化龙头企业中,乡镇企业占三分之二以上,乡镇企业已成为农产品加工及农业产业化经营的主体力量。经过近几年的发展,我省建设了一大批农产品生产基地,培育出了一大批农产品加工的龙头企业,龙头企业与基地、农户的利益机制正在逐步完善。
(二)存在的问题。尽管近年来我省乡镇企业农产品加工业取得了较快发展,但从总体上看仍处于起步阶段,还存在一些比较突出的问题:一是企业的整体素质不高。绝大多数企业规模较小,竞争力不强;科技基础薄弱,新工艺、新材料、新技术的应用程度低,技术创新和新产品自主开发能力弱;企业管理水平低,劳动生产率低下。二是企业与农户之间的利益连接机制还不够完善。订单农业履行合同的信用程度差,履约率较低,多数企业和农户之间是买断关系,还没有形成真正意义上的利益共同体。三是资金严重不足。农产品加工企业一次性收购原料,占用资金时间长,一般商业贷款难以满足收购的需要。四是农产品加工制品质量标准体系不健全,与国际标准对接工作有待加强,ISO9000、ISO14000等质量标准体系的认证率较低。
(三)我省乡镇企业农产品加工业发展的有利条件。胡锦涛总书记在中央农村工作会议上指出:“要引导乡镇企业根据农业结构调整和发展农业产业化经营的需要,重点发展农产品加工业和储藏、保鲜、运销业,在提高技术水平和保护环境的前提下积极发展劳动密集型产业”。省委、省政府高度重视农产品加工业,指出“农副产品精深加工是农业产业化的主要载体和依托力量,也是乡镇企业发展的切入点和着力点。”要求“重点支持机制好、与农户利益关系密切的龙头企业,特别是要引导乡镇企业根据发展农业产业化经营的需要,重点发展农产品加工业和储藏、保鲜、运销业,形成规模优势,带动农村经济发展。”
发展农产品加工业,推动农业产业化经营,是今后农业发展的总方向,是促进农业和农村经济结构战略性调整、促进农民增收的重要途径。我省农业资源比较丰富,有14种农产品总产量位列全国前10名,其中马铃薯、啤酒大麦的总产量和中药材的总种植面积排名全国第一。随着人民生活水平的提高,对方便、安全、营养的加工食品需求将进一步增长。国家和省上已经和正在出台一系列促进农产品加工业发展的政策措施,为我省农产品加工业的发展创造了良好的政策环境。各地在发展农产品加工业中也积累了比较丰富的经验。同时,加入WTO后,我省农产品走向国际市场的条件也更加成熟。因此,我省加快发展农产品加工业条件已基本具备。
二、我省乡镇企业农产品加工业发展的总体思路
(一)指导思想。我省乡镇企业农产品加工业要按照科学发展观的要求,走新型工业化道路,紧紧围绕农业和农村经济结构的战略性调整,结合乡镇企业示范区建设和农村小城镇建设,以市场需求为导向,以区域特色比较优势为基础,以项目建设为载体,以招商引资为重点,以经济效益为中心,以科技进步为动力,在促进农业增效和农民增收的同时,加快自身的发展;坚持多元启动,大力发展龙头企业;积极培育支柱产业和名牌产品,增强产业竞争力。
(二)奋斗目标。全省乡镇企业农产品加工业增加值由2003年的45亿元,2007年达到85亿元;占全省乡镇企业工业增加值的比重由2003年的374%,2007年达到40%。努力做大做强龙头企业,全省乡镇企业规模以上农产品加工、储藏、保鲜、运销龙头企业由2003年的233户,2007年达到400户。其中年销售收入5000万元以上龙头企业由2003年的23户,2007年达到40户。基本形成以小麦玉米、瓜果蔬菜、优质牧草、肉牛肉羊、啤酒原料、马铃薯、中药材、乳产品等农产品加工业为支撑的产业体系,以企业为主、大专院校和科研院所为基础的技术创新体系,内外贸结合、多渠道流通、多种交易方式相结合的市场营销体系。基本建立以大型龙头企业为骨干,行业协会和专业合作组织为纽带的工科贸一体化的组织体系,初步建立龙头企业与农户风险共担、利益共享的农业产业化经营新机制。
(三)发展原则。一是坚持市场导向原则。按照市场对农产品多样化、优质化的需求,发展优质、安全、方便、营养的农产品加工制品,巩固城市消费市场,开拓农村、小城镇和国际市场,不断适应和满足市场需求。二是坚持因地制宜,发挥区域比较优势的原则。充分利用优势资源,发展优势、特色农产品加工业,逐步形成农产品生产和加工产业带。三是坚持适度规模经营原则。发展农产品加工业,要与原料基地的规模和市场需求相适应,既要发展大中型龙头骨干企业,又要发展有市场、有特色、有潜力的小型企业。四是坚持多元启动原则。形成投资主体多元化、经营水平多层次、各类企业竞相发展的局面。五是坚持依靠科技的原则。一方面要保护和发展具有民族特色的传统工艺;另一方面要积极采用高新技术和先进适用技术,发展精深加工,提高产品质量和档次。六是坚持利益共享原则。通过抓龙头、建基地,使农民与企业形成利益共享、风险共担、相对稳定的利益共同体。七是坚持发展和保护相结合原则。采用先进工艺和技术,切实推行清洁生产,保护生态环境。八是坚持宏观指导与政策扶持相结合原则。通过制定和实施农产品加工业发展规划、政策,引导农产品加工业合理布局,提高农产品加工业的现代化水平。
(四)发展重点。重点发展小麦玉米、瓜果蔬菜、优质牧草、肉牛肉羊、啤酒原料、马铃薯、中药材、乳产品等8大类农产品加工业。
1、小麦玉米加工业。小麦加工业要以河西地区、沿黄地区、陇东地区、陇南(包括天水)旱源和水川区等小麦主产区为布局优势区域,大力发展从专用小麦种植到小麦系列产品深加工的产业化经营。要对现有面粉加工企业进行技术改造和资产重组,扩大生产规模,提高产品技术含量;对出粉率低、能耗高的小型面粉厂适当控制发展,避免低水平重复建设;做大做强武威市黄羊红太阳面业集团等现有龙头企业,加大张掖市甘州区金鹰面粉加工厂20万吨优质面粉生产线等10个重点项目的建设力度。3年内力争将武威市黄羊镇建成西部地区有影响的食品工业城。
玉米加工业要以河西地区、沿黄地区、城郊区、水川区以及天水、陇南、平凉、庆阳等玉米主产区为布局优势区域,加大高油玉米、优质蛋白玉米等新品种的培育与开发力度,开发多样化的玉米食品、多用途的工业原料及高附加值产品。做大做强甘肃荣华实业(集团)股份有限公司等现有龙头企业,加大甘肃新茂实业有限公司3万吨异麦芽低聚糖生产线等8个重点项目的建设力度。3年内力争将武威市凉州区建成西北地区最大的以玉米为主要原料的生物化工基地。
2、瓜果蔬菜加工业。以河西走廊、沿黄灌区、泾渭河流域、徽成盆地为主的蔬菜主产区,以河西和中部为主的瓜类主产区,以庆阳、平凉、天水为主的水果主产区,以天水、陇南为主的优质干果主产区为布局优势区域,逐步建立科学的采前管理、采后处理、贮运保鲜、加工、销售一条龙的瓜果蔬菜产业体系。依靠科技进步,发展无公害、无污染的绿色瓜果蔬菜基地,努力提高瓜果蔬菜品质。通过引进国外瓜果蔬菜商品化处理设备和技术,大力发展瓜果蔬菜精深加工和综合利用,重点发展瓜果汁及瓜果汁饮料、果酱、果粉、果酒、果蔬萃取保健食品以及具有出口潜力的果蔬罐头、速冻菜、脱水菜、蔬菜汁、蔬菜粉、蔬菜脆片、膨化蔬菜和保健蔬菜等。加快高档食用菌种、培养材料的研发,发展高档食用菌加工系列产品。3年内年销售收入5000万元以上的瓜果蔬菜贮藏、保鲜、加工龙头企业力争达到8个。
3、优质牧草加工业。以河西地区、中部干旱地区及陇东塬区为布局优势区域,大力发展优质牧草加工业,以满足新形势下养殖业发展的需要。优质牧草饲料加工业要向专用化、特种化、保健化和颗粒化方向发展。要引导乡镇企业充分利用我省丰富廉价的农作物秸秆资源,大力发展秸秆饲料加工业,努力提高农产品综合利用价值。3年内年销售收入2000万元以上的优质牧草加工龙头企业力争达到3个。
4、肉牛肉羊加工业。以河西地区及白银、平凉、庆阳、临夏、甘南等牛羊主产区为布局优势区域,大力发展牛羊系列产品深加工。肉类加工要向机械化屠宰、深加工、冷藏和综合开发利用的方向发展。鼓励肉食品加工企业进入食品配送领域,通过超市、连锁方式销售加工肉制品。注重骨、毛等废弃物的综合利用,减少环境污染,提高经济效益。3年内年销售收入5000万元以上的肉牛肉羊加工龙头企业力争达到4个。
5、啤酒原料加工业。以河西地区及白银、兰州为布局优势区域,依托兰州黄河啤酒集团公司等啤酒制造企业,发展啤酒原料产业,促进啤酒原料工业与啤酒制造业协调发展。做大做强甘肃莫高股份金昌啤酒原料分公司、白银华惠麦芽公司等现有啤酒原料加工龙头企业。3年内全省乡镇企业新增啤酒麦芽生产能力20万吨,新增啤酒花生产能力1万吨,力争将甘肃建成全国啤酒原料工业基地。
6、马铃薯加工业。以定西、白银、兰州、天水、陇南等市(州)的马铃薯主产县(区)为布局优势区域,充分发挥我省现已形成的脱毒种薯繁育体系作用,建成一批专用马铃薯加工原料基地,大力发展薯类淀粉、变性淀粉、马铃薯全粉、马铃薯复合薯片和速冻薯条等产品,实现多次加工转化增值,发展产业化经营。3年内力争将甘肃建成全国最大的马铃薯脱毒种薯基地、商品薯生产基地和马铃薯加工基地,构筑甘肃马铃薯产业发展新格局。
7、中药材加工业。以定西、陇南、张掖、平凉等中药材主产区为布局优势区域,引导中药材的规范化与标准化种植,建设一批中药材种植基地,做好中药材系列保健品的研制和开发工作,加快实现中药提取物及中药饮片、浓缩颗粒的产业化,推进超临界二氧化碳提取等先进技术在中药生产中的应用,发展高效、速效、长效和剂量小、毒性小、副作用小、使用方便的新型中药。3年内力争把我省建成全国有影响的中药材生产、加工、集散基地。
8、乳产品产业。以兰州、临夏、甘南、酒泉、张掖、武威等市州为布局优势区域,大力调整产品结构,狠抓鲜奶和乳制品质量,开发适合不同消费群体的多层次、多样化的新产品。结合国家改善营养行动计划,科学引导消费,加快实施“学生饮用奶”计划等,使奶类、乳制品及其延伸制品进入广大农村居民的饮食范围,提高人均消费水平和生活质量。3年内年销售收入5000万元以上的乳制品加工龙头企业力争达到5个。
在抓好以上八大产业的同时,对目前有一定基础,具有区域特色发展优势,发展前景广阔的皮革产业、制种产业、花卉产业也要加大扶持力度。
三、促进我省乡镇企业农产品加工业发展的主要措施
(一)加强领导,强化协调服务。发展农产品加工业,实现农业产业化经营,是促进农业和农村经济结构战略性调整的重要途径,是解决“三农”问题,实现农村工业化、城镇化和现代化的必然选择。各地、各部门要充分认识发展农产品加工业的重要意义,增强新形势下加快发展农产品加工业的紧迫感,形成全社会重视发展农产品加工业的氛围,动员协调社会各方面的力量支持农产品加工业的发展。各地要结合实际,进一步制定本地区的农产品加工业发展规划,明确主攻方向和发展重点。在区域布局上,中心城市周边主要布局大型加工企业,县区(市)所在地主要布局具有比较优势、地方特色、规模较大的加工企业,乡镇主要发展农产品初加工业。要加快建立农产品市场信息网络,拓宽信息的收集和发布渠道,为农产品加工企业和农户提供及时、准确的信息服务。
(二)完善利益机制,建立稳定优质的农产品原料基地。农产品加工企业要通过定向投入、定向服务、定向收购等方式,发展产业化经营,与农民建立稳定的合同关系和利益联结机制,形成真正的利益共同体。具体形式应根据当地实际情况来选择,当前比较成功的模式主要有4种:一是“公司加农户,契约加服务”模式。在不改变农户土地承包关系的前提下,以契约为形式,签订具有法律效力的产销合同,明确各自的权利和义务。企业有义务为农户提供从产前的信息、良种、生产资料、资金扶持,至产中技术培训、技术指导、病虫害防治,到产后运贮、加工、销售等系列服务,减少农业生产的盲目性。二是“股份合作制”模式。以股份形式吸收农民的土地、资金、技术等要素参股,使企业与入股农户结成互惠互利、风险共担、利益共享的利益共同体,提高原料基地集约化程度,使原料基地向标准化、优质化、专业化方向发展。三是“租赁经营”模式。企业以租赁土地的形式建立专用原料基地,农民按企业生产计划进行原料生产。四是“扶持保护”模式。企业通过建立风险保障基金,实行农产品收购最低保护价制度,支持农户发展生产,稳固企业和农户的关系,保证原料的稳定供给。
按照“围绕龙头建基地,突出特色建基地,连片开发建基地”的总体思路,形成一大批布局合理、专用、优质、稳定的优势农产品原料生产基地。原料基地建设要严格控制工业“三废”和城市生活垃圾对农业生态环境的污染,从源头上把好质量安全关。要指导农产品生产、经营者严格按照标准组织生产和加工,科学合理施用肥料、农药、兽药、饲料和饲料添加剂等农业投入品。有条件的地方要积极发展绿色和有机基地。
(三)加大扶持力度,做大做强龙头企业。要进一步加大对农产品加工龙头企业的扶持力度,培植一批有自主知识产权、产业关联度大、带动能力强、有国际竞争力的大中型农产品加工龙头企业。龙头企业可以是加工企业,也可以是批发市场和流通中介组织。要鼓励有条件的龙头企业进行技术改造和资产的优化重组,通过参股、控股、兼并、合并、租赁等形式,扩大规模,增强实力,发展成为大型龙头企业集团。鼓励农产品加工骨干企业实行优质农产品基地建设、科研开发、生产加工、营销服务一体化经营。凡是能够发挥辐射带动作用,能给农民带来实惠的龙头企业,不论是哪种类型、哪种所有制形式,都要一视同仁,给予扶持。一是要按照“扶优、扶强、扶大”的原则,重点支持机制好、有竞争优势、辐射带动面广、与农户利益关系密切的龙头企业。二是要逐步建立三层扶持体系,省市县各有侧重。省上每年安排的农业产业化专项资金,主要用于省级龙头企业的扶持。省级乡镇企业发展基金每年安排1500万元,支持乡镇企业农产品加工业发展。各市县也应建立农产品加工专项资金,扶持一批龙头企业进一步做大做强。
(四)拓宽融资渠道,增加资金投入。积极探索建立以企业投入为主体,财政、信贷、引资、农户和社会各方共同投入的多元化投入机制,加大对龙头企业的融资力度,拓宽融资渠道。一是加大招商引资力度。要进一步改善投资环境,积极组织具有特色的优势项目参与全国、全省各地举办的招商引资活动。二是鼓励吸收社会闲散资金。支持农民以土地或集资入股,采取合资、合作、合伙等多种形式直接投资办企业。三是争取信贷、财政部门的资金支持。协调银行、信用社等金融组织按照“区别对待,择优扶持,效益优先”的原则,积极支持农产品加工龙头企业发展。四是鼓励有条件的企业通过股票上市进行融资。五是用足用活国家和省上有关扶持农产品加工业发展的信贷、财政、税收等各项优惠政策,向政策要资金。
(五)加快科技进步,提高产品科技含量。科技是农产品加工业发展的重要推动力。要充分利用高新技术改造提升传统农产品加工业。积极引进先进适用技术、现代加工设备、工艺流程和先进管理方法,采用国际标准,不断提高产品的市场竞争力和企业经济效益。逐步建立标明产成品的产地、质量、标准的等级标识制度,做好无公害农产品、绿色食品、有机食品的认证工作,大力发展品牌农产品。要充分发挥科研院所、大专院校和农业服务体系的科技优势,搞好产、学、研结合,鼓励全省广大科技人员积极参与农产品加工业的各项工作,不断提高乡镇企业农产品加工业的整体素质。
(六)发展中介服务组织,提高生产经营组织化程度。积极扶持和发展专业技术协会、流通协会等农村专业合作经济组织和经纪人队伍,通过公司加农户、协会加农户等各种产业化经营方式,促进龙头企业带动农产品生产者按照市场需求调整农产品品种布局和结构,提高农产品生产的规模化和组织化程度,发挥各种专业化中介组织在提供社会化服务、开展行业自律、防止无序竞争等方面的作用。


甘肃省人民政府办公厅

二○○五年一月十九日

下载地址: 点击此处下载

2011年11月份,在楼市成交量持续低迷的背景下,房企存货增加,资金紧张,为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”,打动“持币观望者”,一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告,甚至表示愿意与购房人立下字据,签署协议或做出书面承诺。其实,早在2008年年底就有房企业承诺:“一年内,购房人购买的商品房一旦出现房价下跌,将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现,故伎重演”,那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事? 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”?

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式:
(1) 承诺不降价
对于一些首开盘(低开高走)或者尾盘等,房企承诺(单方声明、广告要约、双方协议等形式)购房者购房后一定时间内,与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房(如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当)再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数(如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价),约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
(2)降价就退差
房企与购房人约定,自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间(或者另外约定一个期限),购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准)下降的,房企将无条件(也可能约定附带一些条件)退还购房者差额部分房款。
(3)跌价补差,涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通,比如,有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔,赚了对半分”,房企与购房者约定,购房后一定时期内,如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌(比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准),由房企全额赔付,如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通,但财税处理不同。比如,有的房企暂收九成或者部分房款,并承诺一定时间后(如交房时、办理产权转移登记前)如果品质相同的楼盘房价(有的为了防止模糊,可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准,或者约定其他的价格参照,如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的,即视为价格下跌,房企对购房人进行差额补偿”)下跌时,购房者未交的房款就可不再缴纳。
(5) 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通,比如,房企与购房人签约协议约定,如果在一定期限,发生约定的价格下跌情形时,房企将无条件(也附带条件)给购房者非货币形式的补偿(如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等)。
(6)降价就退房
房企与购房人约定,如果在购房后一定时间内(如约定交房日前),购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格(或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等)下跌的,房企将无条件或附条件退房,有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
(7)无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”,无需任何理由。其实房企如此盘算着,即便将来退房,也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买房屋等。
(8)降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者:购房满一定时间的购房人,届时房价(约定价格参照)下跌,只要购房者提出申请,房企(或者房企指定的第三人)将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险(商业风险)的促销手段,且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话,则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值,因此上述许诺并不违反前述规定。
因此,在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下,购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据,甚至写进售楼合同或者另行约定,均为有效条款,当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是,如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利,那么实际上是一种赠与行为(与其他有偿赠予不同,如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同),而在法律上讲,恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候,房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人,房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为,不存在纳税调整的问题;签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的,要么房企按照房管部门的规定办理手续(如变更合同或者解除原合同重新签合同),要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题,那么如何认定这个补偿行为的属性,算是“折扣”(不存在纳税调整),还是“债务免除”或“捐赠”,或者是“违约赔偿”,亦或者是其他?
例如,如果采取赠与的方式,按照新《企业所得税法》规定,对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠,因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金,则计入“营业外支出”而非“财务费用”,降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人,“主动”补差是特殊时期的非常促销行为,因此,如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外,如果在办理按揭之后进行回购(相当于二手房转让,按二手房的税费计算)的话,甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜,购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
(一)对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动,很可能故意将降价认定标准约定不清。故此,只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容,才具备可操作性。但是,由于上述各种房企对价格风险承担的许诺,基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据,比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考,与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算,即便房企无意“混淆”,实际去计量降价问题也非常困难,笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张,谁举证”的举证原则,究竟怎样才算是“降价”了,购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据,因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企,或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外,也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
(二)房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就,势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动(变相的降价活动、拆分价格、托市等),但在成交价格上仍然与原价相差不大,使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
(三)房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下,对未来的房价依然充满信心。因此,房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要,如果签订的保值时间越长,升值的可能性越大,对房企来说也就越有利,完全不同于担保期限。
(四)退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,双方应当约定购房人请求解除合同的期限,未明确约定的,最晚应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样,责任应自负,投资有风险,价格波动是最正常不过的,其实,在“买涨不买跌”的投资心态下,在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协,上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则,属于市场乱象,对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址:

教育部关于做好2001年普通高等学校招生考试管理和执法监察工作的通知

教育部


教育部关于做好2001年普通高等学校招生考试管理和执法监察工作的通知
教育部
教监(2001)1号



2001年普通高等学校招生考试工作即将全面展开,为确保国家招生考试制度、政策和规定的贯彻落实,维护我国教育事业的良好形象和社会的稳定,搞好普通高等学校招生工作,现对今年的招生考试管理和执法监察工作重申并提出如下要求:
一、各地教育行政部门和高等学校领导要高度重视招生考试的管理工作,按照教育部和各省、自治区、直辖市政府的部署及要求,精心组织,周密安排,加强管理,从组织、制度和管理上,确保《教育部关于做好2001年普通高等学校招生工作的通知》(教学〔2001〕7号)及《2001年普通高等学校招生工作规定》的贯彻落实,严格按照国家招生政策、原则和规定的程序搞好招生录取工作。
二、要进一步做好普通高校招生宣传工作,把国家的招生政策以及本地依照国家政策制定的实施办法、招生学校在本地的招生计划、录取情况和收费项目及标准,通过宣传媒介如实向社会公布,增加招生录取工作的透明度,自觉接受社会各界的监督。
三、要严格执行国家有关招生政策、规定以及国家下达的招生计划。任何地方和高校的任何一级负责人都无权特批未达到录取标准的考生进入高等学校。严禁任何招生工作人员参与走后门、递条子、打招呼等各种违纪活动,如发现其有违反招生政策和纪律的行为,应立即取消其招生工作人员的资格,并酌情给予纪律处分。新生入学后,高等学校要认真进行资格审查,如发现不符合录取条件的学生,一经查实坚决予以清退,取消其入学资格或学籍。
四、认真落实党风廉政建设责任制,按照“谁主管谁负责”的原则,对招生考试工作中的廉政建设负责,确保不出现大的问题,一旦出现违纪和重大事件,要落实责任追究制度,除按规定处理当事者和考生外,还要追究有关主管领导的责任。要切实加强对考试和录取场所的管理,对以往发生过或可能发生考试严重作弊情况的地方,上一级主管部门应派出人员帮助工作,加强监督检查。录取期间,除招生工作人员和纪检监察人员外,任何人不得进入录取场所。在考试和录取期间,教育部将对部分省、自治区、直辖市的考风考纪管理和招生录取工作进行重点检查。
五、要加强对招生考试工作人员的教育和培训,使每一名工作人员都熟悉国家招生考试的政策和各项规定,明确自己的职责,增强责任心和使命感,同时,要教育招生考试工作人员廉洁自律,遵纪守法,自觉抵制不正之风的干扰,维护国家招生考试制度、政策和纪律的严肃性。未参加岗前培训的,一律不准参加监考和招生录取工作。招生考试和纪检监察人员中直系亲属有参加今年招生考试的,必须回避。
六、各高等学校要严格按照国家和省级人民政府规定的收费标准收费,进一步规范收费行为。坚决制止变相“双轨”和任何形式的乱收费行为,严禁把计划、分数与收费挂钩。各地教育行政部门要加强对本地区高等学校收费工作的领导,加大监督检查的力度,及时发现问题,认真予以纠正,对那些顶风违纪的单位和个人,要按照有关规定作出严肃处理。
七、各级教育纪检监察机关要认真贯彻执行《教育部关于普通高等学校招生监察工作的暂行规定》,与招生考试部门密切合作,积极参与招生考试管理工作的全过程,监督和保证国家招生政策和规定的全面落实。要认真对待人民群众所反映的问题,对确属侵犯考生合法权益的问题,应会同有关部门及时纠正或解决;要进一步加大查处招生考试违纪案件的力度,发现一起,查处一起,决不姑息迁就,不仅要取消不符合录取条件学生的入学资格或学籍,还要对有关责任者给予必要的纪律处分。要适应招生管理手段改革的新形势,认真研究新情况、新问题,健全和完善监督制约机制,探索新的方式和方法,进一步加强招生监察工作。进行网上录取的高等学校,要严格录取现场的管理,加强监督检查,积极发挥学校纪检监察部门的作用。


2001年5月21日

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1