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对外贸易经济合作部关于印发《在韩国本土开展承包工程和研修生合作有关问题的规定》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 12:43:19  浏览:8222   来源:法律资料网
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对外贸易经济合作部关于印发《在韩国本土开展承包工程和研修生合作有关问题的规定》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于印发《在韩国本土开展承包工程和研修生合作有关问题的规定》的通知

1995年11月3日,外经贸部

国务院各部(委),直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸委(厅、局),各有关国际经济技术合作公司:
自1992年8月中韩两国建交以来,我国在韩国本土的经济合作业务特别是研修生合作迅速发展。1994年,我在韩国本土签订承包、劳务(主要为研修生)合同356项,合同额2.85亿美元。目前在外人员(含本土研修生及派往韩国船上的渔工、船员,不含第三国劳务)2
2,115人,韩国已成为我对外承包工程和劳务输出(含研修生)的重要市场之一。但也出现了一些问题:有的省、市主管部门未经外经贸部允许,擅自向韩方推荐本省、市的公司;有的公司不执行外经贸部有关通知,压价竞争,单方同意韩方合同条款,并擅自与韩方签署合同,使韩方
有隙可乘,坐收渔利;有的公司拿到外派指标后,选人和外派过程的中间环节过多、收费过高,外派人员离岗严重,从农村和社会招聘的有些人员素质得不到保证。目前,向外经贸部申报要求开展对韩业务的公司已近120家。针对上述存在问题,亟需加强政策指导和归口管理,以保证此
项业务积极、稳妥、健康、有序地发展。为此,特制定《在韩国本土开展承包工程和研修生合作有关问题的规定》,现印发给你们,请按照执行。

附 件:在韩国本土开展承包工程和研修生合作有关问题的规定
一、在韩国本土开展承包工程与劳务合作(当前主要为研修生,下同)是一项政策性很强的工作,必须遵守外经贸部有关规定,不能只顾经济利益,不顾政治影响,更不能未经部允许,擅自行动。
二、关于经营公司
只有经国务院或外经贸部批准的有对外承包工程与劳务合作经营权的公司,才可在韩国本土开展承包工程与研修生合作。凡已向外经贸部(合作司,下同)提交书面申请、要求开展对韩业务的公司,在获得韩方授予的进人指标、并与韩国业主签署了正式合同后,均需向外经贸部申报立
项。立项批准后方可继续开展此项业务。(含由韩国中小企业协同组合中央会选定的我十家国际经济技术合作公司)。
韩国在华设立的全资企业派人赴韩国培训,亦属中韩研修生合作范畴,审批程序与外派研修生程序相同。各有关部门应支持和鼓励韩资企业外派研修生。
三、申报立项须提供下列有效文件:
(一)经营公司须向主管部门(省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸委、厅局,各部、委主管司、局,下同)提交立项申请报告(抄外经贸部合作司)。该申请报告须包括下述内容:
1.与韩国业主洽谈项目的简单过程;
2.韩国业主的资信情况;
3.主要合作内容及基本合作条款;
4.公司承担此项目的能力、条件、措施、办法。
(二)主管部门经审核同意后,向外经贸部提交立项申请报告。该申请报告须包括下述内容:
1.主管部门对申报公司开展此项目的基本态度;
2.主要合作内容及基本合作条款。
(三)“在韩国本土开展承包工程与研修生合作立项申请表”(附后)一式三份,各栏均须详细填报。在“主管部门初审意见”一栏中,须由主管负责人签署意见,签名并加盖公章。
(四)经营公司与韩国业主签署的正式合同。
四、关于项目的审批
外经贸部批准立项的有效期为半年。半年之内,经营公司须力争获得韩国法务部的入境准件后方可派人。
经营公司在与韩国业主洽谈业务的过程中,若已获得韩国法务部的入境准件,可直接向外经贸部申报派人批件。申报时,除按立项手续提交上述四项有效文件外,须加附韩国法务部入境准件(复印件也可)。外经贸部在收到以上五个有效文件、经审核同意后一次性批复。
五、主要合作条件
(一)派往韩国工作的中方研修生目前每人每月最低工资标准暂定为:
普工 330美元
技工 400美元
工长、技术员 500美元
工程师、经管人员 800美元
(二)除上述基本工资外,韩国业主须保证(或支付)中方人员的膳食费每人每月不低于120美元,以合同条款的形式明文标出。
(三)韩国业主须为中方人员免费提供与韩国同工种人员相同条件的住房面积、设施、劳保用品、工作用交通费,负担医药、医疗及住院费用、各项保险和全部税金。
(四)韩国业主应负担中方人员的国际往返旅费(包括途中食宿),至少也必须负担单程旅费。
(五)尊重中方人员的生活习惯,切实保障其人身安全和一切合法权益,不得歧视、辱骂和殴打中方人员。若中方人员的合法权益遭受侵犯,人身安全不得保障,韩方雇主须负全责并应给予相应的经济赔偿。
(六)如业主解雇中方人员,应书面申明原因,由研修生本人签字,并征得我经营公司的同意。业主不能单方面解雇中方人员,否则造成的一切损失由业主负担。
(七)双方在合作中如发生争议,应友好协商解决。如不能取得一致意见,应将争议事项按双方协议提交仲裁解决,或提交由管辖权的法院解决。
六、经营公司对派出人员应严格选审,加强培训(培训时间不少于三周)。参加培训的赴韩人员,必须具备良好的政治思想素质,熟悉本专业技能,身体健康,经考核合格,取得外经贸部统一颁发的“外派研修生培训合格证”后,方可外派。
七、赴韩人员应尽量从国有工厂、企业(最好是经营公司直属的)中择优选派,减少从农村和社会上招聘,以减少中间环节,降低收费,保证素质。
八、经营公司必须采取有效措施切实加强对我赴韩人员在韩国的政治思想和管理教育工作。对派出人员自始至终要有专人负责,确保人员素质,不能只派不管。切实防止人员在韩脱岗和非法滞留。在对外交往及一切活动中,自觉维护国家利益、我赴韩人员的合法权益及中韩经济合作经
营秩序。
九、研修生因病等正当原因或被韩方遣送等其他原因而研修期限未满需提前回国,替换人员超过20人(含20人)须向外经贸部申报,不足20人的由省市主管部门审批。
十、在韩国本土开展承包工程与研修生合作须接受外经贸部(合作司,下同)及我驻韩使馆(经商处,下同)的领导和协调。经营公司必须明确其驻韩代表处的责任,代表处工作人员须懂业务、善管理,在韩国工作期间应努力开拓市场,发展业务,出了问题要及时发现,妥善解决,全
面负责研修生的教育与管理。没有代表处的公司所派研修生应委托有代表处的公司负责管理,或由使馆指定某一代表处进行管理。不能由韩国人代管。代表处必须加强与我驻韩使馆和外经贸部的联系,接受使馆考核。每季度向外经贸部和我驻韩使馆作一次书面汇报。重要情况和重大政策性
问题,须及时请示、报告。
十一、经营公司未经外经贸部立项、批准,不得以招收研修生为名,蒙骗派人单位,收取各项费用。已经外经贸部立项、批准的公司,其手续、报名、培训、管理、代理、保证金等各项费用均需按国家有关规定合法收取并对外公开。
十二、所有公司未经外经贸部批准,均不得擅自开展对韩业务,也不得采取不正当手段竞争,如压低价格、降低合同条款,损害兄弟公司权益、欺骗派人单位,或委托韩方代签合同等。主管部门亦不得擅自向韩方推荐本省、市或本部门的公司。确定或推荐对韩经营公司及研修生名额分
配,统由外经贸部与韩方商定。
十三、关于非主渠道派出的研修生
目前,我赴韩研修生派遣工作基本通过两条渠道,主渠道为韩国中小企业协同组合中央会选定的我十家国际经济技术合作公司及由外经贸部行文批准的其他有经营权的公司所派出;另一渠道(即非主渠道)是以在华韩资企业职工培训的名义,通过我有外派劳务经营权的公司或无权公司
以及在华韩资企业所派出。这一渠道赴韩的研修生,派出前缺乏必要的教育和培训,自我保护能力较差,派出后又无中方人员管理和监护,其正当权益难有保障,问题较多,为此,特作以下规定:
(一)今后,所有赴韩研修生包括此类研修生一律通过由外经贸部批准的有外派劳务经营权的国际经济技术合作公司派出,无权公司及政府部门(如劳动局等)不得经营此项业务。
(二)此类研修生必须从已在韩资企业工作半年以上的中方职工中择优选派,不得在农村或社会上招聘。派出前须经外经贸部批准的外派劳务培训中心的培训、考核、颁证,获得合格证后方可派出。研修结束后不得滞留不归或“跳槽”另谋他职,须返回原单位继续工作。
(三)此类研修生的立项、审批及派遣办法概按本文规定办理。其合同必须报外经贸部审批。合同要规范,其基本条款要同主渠道派出研修生的合同一致。
(四)此类研修生派出后要有专人管理或在研修生中指定负责人,并委托在韩国设有代表处的公司或有关省市外经贸委在韩国的窗口公司代表处代为管理。
十四、上述各项规定适用于在韩国本土承包工程和派遣研修生,请经营公司及其主管部门认真执行。对违反本规定,管理不力,派人不合格,离岗率高,屡发事端,不按时汇报工作,采取不正当手段竞争,造成严重后果和不良影响的经营公司,外经贸部将视情节轻重追究其责任,直至
取消其同韩国乃至各国开展经济合作的经营权。
十五、本规定由外经贸部负责解释,自颁发之日起执行。外经贸部〔1992〕外经贸合发第149号文同时废止。
附件:在韩国本土开展承包工程与研修生合作立项申请表
填报日期 年 月 日 编号:
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|主办单位:(盖章) 联系人: |
|地 址: |
|邮政编码: 电 话: |
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|项目名称: |
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|项目地点: |
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| 签约单位: |
|中 方 |
| 实施单位: |
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| 中文 |
|外 方 |
| 外文 |
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|项| |
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|方| |
|式| |
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| |(负责人签字并加盖公章) |
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|主| |
|管| |
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| |初审编号: 年 月 日 |
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|外| |
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|部| |
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|批| |
|意| |
|见| |
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| |审批编号:( )外经贸合韩立项字第 号(盖章) 年 月 日|
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|备| |
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|注| |
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酒泉市人民政府关于印发酒泉市区非机动车停车管理办法的通知

甘肃省酒泉市人民政府


酒泉市人民政府关于印发酒泉市区非机动车停车管理办法的通知
酒政发〔2008〕79号




肃州区人民政府,市政府各部门、各单位,驻酒各单位:
  《酒泉市区非机动车停车管理办法》已经市政府研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

                                     二○○八年五月二十三日

  酒泉市区非机动车停车管理办法

  第一条 为加强酒泉市区非机动车停车管理,保护非机动车所有人的合法权益,维护社会公共秩序,根据《中华人民共和国道路交通安全法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于酒泉市区内两轮摩托车、电动车、自行车、人力三轮车及残疾人专用车等非机动车停车管理工作。
  第三条 公安交通管理部门负责本市非机动车公共停车场的管理工作。
  城市执法监察、规划、市政、国土、房管、公安交通、交通、物价、质量技术监督等行政管理部门,应当按照各自职责,做好非机动车停车管理的有关工作。
  第四条 根据城市总体规划和城市建设发展的需要,市规划行政主管部门会同市市政、公安交通管理等部门组织编制非机动车公共停车场规划,经市人民政府批准后实施。
  第五条 车站、医院、商场、广场、影剧院、商业区、体育场馆和其他大中型公共建筑的非机动车公共停车场的规划和建设,应当按照国家和本市有关规定执行,并落实专人管理或者委托存车服务机构管理。
  第六条 居民住宅区应当设置非机动车公共停车场,委托物业管理单位实施管理;未实行物业管理的居民住宅区,由居民委员会组织实施管理,相关单位应当予以协助。
  第七条 非机动车公共停车场不足的地方,在不影响道路交通的情况下,可以按照国家和本市有关规定经有关部门批准在道路范围内划定一定区域作为非机动车道路公共停车场,并设置相应标志。
  在前款规定的情况发生变化时,原批准部门应当撤销已经划定的非机动车道路公共停车场,但应当提前公告。
  第八条 禁止任何单位和个人擅自占用道路设置非机动车道路公共停车场。
  临时占用道路设置收费的非机动车公共停车场,应当依法缴纳占道费。
  第九条 非机动车公共停车场必须对公众开放,任何单位和个人不得侵占、擅自停止使用非机动车公共停车场或者将其挪作他用。
  鼓励单位内部非机动车停车场向社会公众开放。
  第十条 设置收费的非机动车公共停车场,应当具备下列条件:
  (一)地面铺装,设置固定或者活动式围栏;
  (二)设置存车标识牌、存车收费价格公示牌、经营管理单位的标志及其监督电话,划定存车标线;
  (三)有条件的,设置自行车停放架、遮雨棚房;
  (四)有专人负责服务和管理。
  第十一条 非机动车公共停车场的经营、管理单位,应当遵守下列规定:
  (一)遵守有关法律、法规、规章和行业管理规范;
  (二)建立并落实各项管理和服务制度;
  (三)接受市政管理等行政管理部门的指导和监督检查;
  (四)严格按照批准的范围和标准收取费用,明码标价,给停车人出具收费凭证;
  (五)保证停车场内良好的停车秩序、环境卫生和停车安全。
  收费的非机动车公共停车场,因管理不当造成非机动车丢失、损坏的,非机动车公共停车场的经营、管理单位应当依法承担赔偿责任。
  第十二条 非机动车停车人应当遵守下列规定:
  (一)在非机动车公共停车场或者设有非机动车停放标志的区域内停车;
  (二)在停车场停放非机动车的,应当遵守停车场的有关管理规定,接受工作人员的管理;
  (三)在收费非机动车公共停车场内停车的,按规定交纳停车费。
  第十三条 违反本办法,在明令禁止停车的道路范围内停放非机动车的,由公安交通管理部门依照《中华人民共和国道路交通安全法》等有关法律、法规和规章的规定处理。
  第十四条 违反本办法第八条规定,擅自占用道路设置非机动车道路公共停车场的,由市政管理、公安交通管理部门依照《中华人民共和国道路交通安全法》等有关法律、法规和规章的规定处理。
  第十五条 违反本办法第十一条第(四)款规定的,由价格主管部门依法处理。
  第十六条 本办法自发布之日起施行。





  房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对于同等条件的准确理解和适用法律,是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

   一、案例索引
   某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用,每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术,花去人民币6万余元。秦某因下岗多年,经济状况拮据,在妻子住院前,曾向好友黄某借款5万元。2007年7月,秦某因儿子要结婚,妻子体弱多病,常年需看病吃药,家中已无积蓄,遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中,秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助,尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息,为表示感激之情,决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某,最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月,双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某,说明自己为新的房产所有人,要求陈某腾退房屋。陈某不同意,并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋,秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权,双方产生纠纷,黄某遂向法院起诉,要求陈某腾出房屋。陈某反诉,请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

   二、焦点引出
   在出租人具有两项法定义务的前提下,本案承租人享有两项法定权能:一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利;二是根据合同法规定,在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
   第一种意见认为,同等条件即指房屋买卖价格绝对相等,承租人在同样的价格条件下,有权优先购买房屋。
   第二种意见认为,同等条件是相对的,除了价格因素外,还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素,比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素,称为金钱折算法。
   第三种意见认为,房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准,在此基础上,要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1](如:人际因素、亲情因素、情感因素),将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值,此称为市价折算法。[2]
   第一种意见是机械地套用法律,实质上损害了房屋卖方的合法权益,具体体现在:房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍,房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋,却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人;而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格,而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素,使得房屋商品价格与人格因素交织在一起,使对于同等条件的法律规定把握变得复杂,简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准,造成实质不公平。
   第二种意见较前一种意见科学,兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素,但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素,是难以用货币来进行价格折算的。因此,对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
   第三种意见称之市价折算法,它既考虑到房屋出让的交易价格因素,亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素,是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

   三、法官评析
   关于立法宗旨探寻
   承租人在同等条件下的房屋优先购买权,一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约,是承租人享有房屋使用权的法律延伸,是不动产限定物权的扩张;另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制,是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值,促进资源的有效利用。[3]因此,这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是,该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

   关于人格属性利益商品化研讨
   传统的民法认为人格不具有财产价值,属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中,商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达,人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在:一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头,其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告,借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间,基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格,而这种价格与特定人格属性直接相联系,离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人,第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题,采取单位团购开发商建造的商品房,开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房,分别按照优惠价和市场价出售,而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担,当职工将已出租的商品房卖与第三人时,承租人主张以同等条件享有优先购买权,其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价?承租人因不具有单位内部职工的人格属性,在绝大多数情况下,难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙,都是基于人格属性导致的价格差异。因此,其交易公式显示为:
   (公式略)

   房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
   同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下,呈现缤纷多样、数额悬殊的价格,唯有物品的市场价值最为恒定,它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据,而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

   房屋买卖中的规避法律行为
   如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分,机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件,实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定,使得这项法律规定形同虚设。比如本案中,秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同,然后双方再私下口头协议,实际按照6万元成交,秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益,既处分其房产亦处分其价格权益,前者公开交易、后者暗箱操作,这时承租人面对昂贵的市场价格,可能已经选择放弃优先购买权。

   考察房屋买卖第三人是否为特定对象
   房屋买卖第三人为不特定人时,因该第三人与出租人比较,并无人格属性利益,此时出租人具有房屋用益物权优越性,[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下,正如上述图表论述分析结论,其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡,该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权,秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障,那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某,这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则,强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

   关于优先购买权的顺序
   当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时,根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则,房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权,承租人的优先权居于共有人之后行使。
   承租人同等条件优先购买权的法律适用
   1.合理期限内提前通知。
   出租人应当在合理期限内,提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
   2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
   一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系,包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的,承租人只能以市场价格主张优先购买权,第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备,并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
   二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折价法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
   三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款,则承租人不得主张分期付款;第三人采用现金付款,承租人不得主张以物抵款;第三人采用即时付款,则承租人不得主张延期付款,双方应当保持结算方式相当。

   四、法律完善
   承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约,亦是赋予承租人用益物权的扩张,[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的,所有权是完全物权,兼具使用价值和交换价值,[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定:所有人于法令限制内,有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定:物之所有人,在不违反法律及第三人权利的范围内,得自由处置其物,并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是:一是赋予所有权绝对权能;二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时,利益如何衡量?在上述案例中,即使采用市场价格为参照基准,承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房,而出租人秦某出于感恩情结,仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某,此时,纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效,法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务,而只能够判决认定原房屋买卖合同无效,究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律,秦某可以选择放弃出售房屋,阻止承租人陈某实现买房目的,然后再重新与黄某签订阴阳合同,把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
   合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权,将房屋卖给不特定第三人的情况下,法院只能判决认定原买卖合同无效,而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务,出租人在房屋所有权转移之前,有权撤销其卖房决定。但是,该法律条款在表述上属授权性法律,可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务,承租人享有获得房屋所有权的权利,而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决,正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销,所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时,对于承租人而言,国家性授权性法律如同虚设,法律权威受到质疑,亦会对法院的判决表示不满。在此情境下,因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害,法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
   司法应当树立权威,立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时,可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善,使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权,有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人,但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时,承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障,限定物权最终无法与所有权相对抗,当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时,承租人的优先权在实践中往往落空,这时该法律制度成为一条废法,既损害了司法机关的公信,亦损害了立法机关的权威,容易引起新的社会矛盾。
   综上研讨,笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改:
   出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
   但是,出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
   正如塞尔苏斯所说,认识法律不意味着抠法律字眼,而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为:一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”,剔除法律模糊概念,突出以市场价格为主导,并结合其它辅助因素;二是增加“但书”,强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能,赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能,充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况,既尊重了当事人的合法权益,亦维护了立法权威和司法公信。


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