部分化工产品国家订货办法（试行）

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吉林省通化市人民政府


《通化市土地收购储备暂行办法》


通化市人民政府

2002年第一号

市　长　 张勇

二OO二年二月八日　

第一章　总　则

　　第一条　为盘活国有土地资产，优化土地资源配置，规范土地市场交易行为，推动全市经济可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、吉林省人民政府《关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见》（吉政发〔2001〕27号）文件精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　通化市区范围内土地收购储备和土地供应工作，适用本办法。

　　第三条　为体现市场竞争公平、公正原则，确保土地收益最大化，市政府采取统一收购储备、统一供应、等价有偿、不饱和供地的调控措施。

　　第四条　建立土地收购储备库，实行土地信息发布制度、实施以招标拍卖为主的供地方式，确需协议出让的，按国家和省有关规定执行。

　　第五条　市政府成立土地收购储备中心，代表政府实施土地收购储备、开发整理、供地前期准备、土地市场运作、土地市场监管等工作。市财政、计划、经贸、建设、房产、物价、监察、规划等部门密切配合，共同做好土地收购储备和建设用地供应的相关工作。

　　第六条　市土地收购储备中心设在市国土资源行政主管部门。

第二章　土地收购

　　第七条　土地收购是指政府依据有关法律、法规、政策，按照土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划、社会公共利益需要，对部分国有和集体土地进行收购（实物收购、协议收购）、置换、征用等行为。

　　第八条　根据法律、法规、政策的规定，有下列情形之一的土地，政府采用收购、置换或征用的方式取得土地使用权，然后进入土地储备库，再进入有形土地市场：

(一)经依法批准转用、征用后的土地。
(二)城镇规划区范围内未确定土地使用权的土地。
(三)土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的土地。
(四)被依法收回的荒芜、闲置的土地。
(五)临时使用国有土地期满的。
(六)因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因调整的原划拨的国有土地。
(七)房地产抵押没有依法办理土地他项权利登记的，抵押权实现时其土地使用权由政府收回。
(八)因实施城市规划和土地整理，需要调整土地使用权和市政府指令收购、征用的土地。
(九)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地。
(十)所有用于房地产开发的土地(经济适用住房等国家有特殊政策的除外)。
(十一)申报转让成交价格比标定地价低20%以上，政府实施优先购买权的土地。
(十二)土地所有权者或有土地使用权人向市土地收购储备中心申请处置的土地。
(十三)其他依法需要进行收购的国有土地。

　　第九条　收购以出让方式取得土地使用权的土地，应报市政府批准，依法解除原出让合同，收回土地使用权。

　　第十条　经市政府批准收购的土地，应当由市国土资源行政主管部门向社会发布土地使用权收购公告，公告中应当载明以下事项：

(一)原土地使用者姓名或名称。
(二)被收购土地的位置、面积、用途、权属。
(三)收购补偿标准。
(四)交付土地的期限、方式等。

　　第十一条　土地收购程序：

(一)对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况进行现场调查和勘测。
(二)建设规划部门提出规划意见。
(三)对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算。
(四)依据规划和测算结果制定收购方案，报市政府批准后，组织实施。
(五)根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，支付补偿费用时，收回土地使用证书和其他相关手续，依法办理相应的权属变更、入库登记手续。

　　第十二条　收购、置换或征用土地的补偿、安置费用按以下标准确定：

(一)对划拨土地地上建筑物、附着物应给予拆迁补偿的，按有关拆迁规定办理。
(二)对没有地上建筑物的划拨土地(无偿收回的除外)，依据原批准用途基准地价的30%给予补偿。
(三)对收购的出让土地，按原签订的《国有土地使用权出让合同》所规定标准的剩余年限土地出让金给予补偿(扣除优惠部分)。
(四)对于经市政府批准搬迁、改制、破产的企业，其补偿、安置按市政府的有关规定执行。
(五)政府实施优先购买权的土地，按申报成交价格补偿。
(六)以土地置换方式进行储备的，与原土地使用者结算差价。
(七)征用集体土地，按《中华人民共和国土地管理法》规定的补偿、安置标准执行。

　　第十三条　被依法收购、征用的土地使用者和所有者，必须在规定期限内交付土地。

第三章　土地储备

　　第十四条　土地储备是将已经收购、置换、征用或短期内城市规划需要(信息储备)，在利用前受市政府委托进行统一管理、统一整理的行为。

　　第十五条　土地储备按时间分为：长期储备(5—6年)、中期储备(3—4年)、短期储备(1—2年)。按形式分为：实物储备、协议储备、信息储备。土地收购储备以短期实物储备为主。

　　第十六条　土地一经市政府批准储备，其使用权归市政府所有，并建立完整的土地档案管理系统、信息发布系统、地价动态监测信息系统。

　　第十七条　进入储备库内的土地，如在短期内不能出库，可以按有关规定将储备的土地使用权抵押或连同地上建筑物出租，所获收益用于土地收购储备。

　　第十八条　土地收购储备中心对储备土地可有条件地实行开发整理，也可以委托具有相应资质的机构进行开发整理。

　　第十九条　经批准收购储备的土地，市规划部门在接到市收购储备中心规划申请时，应做出详尽规划，明确用途和土地使用条件；对于收购储备后实施供应的土地，符合城市总体规划的，市计委应对申请的固定资产投资项目给予立项。

第四章　储备土地使用权出让

　　第二十条　市国土资源行政主管部门会同市计划、经贸、建设、房产、城市规划部门在每年的第四季度，依据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划，制定出第二年的供地计划，供地计划一经市政府批准不得突破(国家及省、市有特殊规定的除外)。

　　第二十一条　建设项目用地，须使用政府已经储备的土地，未经储备的土地，市计划部门、市城市规划部门不得给予立项或批准规划，严格控制新增建设用地供应总量。

　　第二十二条　同一宗土地，有两个以上意向用地者，市国土资源行政主管部门要按照有关法律、法规的规定，以招标、拍卖的形式出让土地使用权。

　　第二十三条　进入储备库内的土地，因公益事业的需要并符合国家《划拨用地目录》的项目，经市政府批准后可以划拨使用土地，土地出让按国家法律、法规规定的程序进行。

第五章　资金来源与管理

　　第二十四条　建立土地储备金制度，土地储备金专项用于土地收购储备和储备整理。

　　第二十五条　土地储备金来源：

(一)土地收购储备启动资金由市政府从已收取的土地出让金、租金中垫支。
(二)正常运营后土地收购储备金从收缴的土地出让金中提取，提取比例为10%。
(三)以储备的土地使用权作抵押，申请银行贷款。
(四)以其他合法方式筹措。

　　第二十六条　储备土地经市国土资源行政主管部门出让后，成交价款扣除补偿费、贷款本息、规划设计费等土地开发成本后全额上缴财政，市财政应返还必要的业务费。

　　第二十七条　土地储备金实行“收支两条线”的管理办法，市财政部门对土地储备金运作实行全程管理，接受审计部门监督。

　　第二十八条　破产、改制企业盘活土地资产，以招标拍卖形式出让国有土地使用权的，提取正常费用后全额上缴市财政或按市政府有关规定办理减免手续用于原企业安置下岗职工等。

第六章　法律责任

　　第二十九条　符合收购条件尚未收购的土地，未经政府批准,土地使用权人擅自转让土地使用权的，有关部门不得为其办理审批、立项、规划和登记手续。

　　第三十条　被依法收回国有土地使用权人拒不交出土地的，由市国土资源行政主管部门责令限期交回，并依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条之规定，处以每平方米10元以上30元以下罚款；逾期不交回的，由市国土资源行政主管部门申请人民法院依法强制执行。

　　第三十一条　市国土资源行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。尚不构成犯罪的，按有关规定给予行政处分。

　　第三十二条　有关土地收购储备、开发利用等纠纷，争议双方应按合同(或协议)中的约定，向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。


第七章　附　则

　　第三十三条　本办法由通化市国土资源局负责组织实施。

　　第三十四条　所辖各县(市)的土地收购储备、储备土地供应工作参照本办法执行。

　　第三十五条　本办法自发布之日起施行。


小议我国的民事代理权制度

王丹　肖文

　　
　　代理权是代理制度的核心内容。在代理制度日臻完善的今天，代理在日常生活中也越发显得平常，这种行为逐渐深入到民事活动的各个方面，但在代理权的性质、发生、行使等一系列的问题上，学术界中仍然存在着不同的观点，各家观点会在不断的讲座和辩论中求同存异，这无疑会使代理制度得到进一步完善。代理制度的发展是建立在社会商品经济发展的突飞猛进，势必要在经济活动家中更加明确代理权方面一些问题。
　　一、代理制度的产生、代理权的概念
　　民法作为一个传统的法律部门，各项主要制度大都有着悠久的历史和古老的渊源，一般都可追溯到古罗马时代，始终没有出现关于代理方面的法律规定，尽管到后期出现了“海商法”、“企业诉”、“特有财产所得利益诉”（1）等法律形式但都没有形成现代意义上的代理制度。究其原因，学者们的见解有两面三刀种，其一，但是一般法律均须履行一定的形式（强调要式行为），如“曼兮帕蓄”等，而履行这些形式又必须有当事人亲自到场，一个固定的动作或者套语发生错误、一个证人不到场，民事行为即归无效。其二，家庭成员和奴隶一样，没有权利能力不是民事活动的主体，当然无须他人代为民事法律行为。（2）但笔者认为，古罗马法中未能形成现代意义的代理制度，最根本的原因在于古罗马没有形成发达的社会商品经济。
　　一些学者认为，代理发端于中世纪的英国；而有的学者认为其起源于古日耳曼法。中世纪商品经济的发展，尤其是海上贸易的发展，是代理法得以产生和形成的基础社会条件，18世纪上半叶，英国代理法只承认明示授权的代理和追认代理权的代理。到187世纪下半叶到19世纪上半叶，“不呆否认原则”得到确立，关于隐名代理的法律规定也出现了。（3）在近代民法产生以前，作为中世纪商法重要部分的委托代理制度即已出现。在近代各国民商法中，委托代理较之法定代理占有更为重要的地位，因为前者与商品经济交换关系的相互关系更为密切。
　　关于代理权的概念，到今没有一个很为确定的答案。要研究的代理权的概念和本质，就不能够脱离代理关系，否则就不能够得到正确的答案。
　　（一）从代理的内部关系来考察，代理权与当事人的行为具有密切的关系
　　代理的内部关系包括委托授以关系和监护关系。前者，首先被代理人具有相应的行为能力，才能授予代理人代理权；其次，受委托的代理人，也应当有相当的行为能力；再次，被代理人授出代理权，是充分的利用自己民事行为能力，借助他人的行为，广泛的参加民事法律关系，以实现一定的权利。
　　后者属于法定代理范畴，它更便于人们将代理权与当事人的行为能力联系起来进行分析。首先，被子监护人必须是不具有完全民事行为能力的人，他们应当与他人具有同样平等的民事权利能力，具有作为民事主体的资格，参加民事法律关系，实现一定的权利和义务，来满足物质和文化生活的需要，而他们在行为能力方面有欠缺，不能亲自履行权利和义务，此种情况下，法律直接设定代理，由监护人行使代理权，对其欠缺的行为给予补救；其次，监护人往往是有完全行为能力的且是被代理人的近亲属，因此，法律规定此为法定代理权。
　　可见，就代理的内部关系而言，代理权或是使被代理人充分的行使自己的民事行为能力，或是法律用于补救无民事行为能力或是限制民事行为能力的法律观念。
　　（二）从代理权的外部关系考虑，代理权只是一种资格或地位
　　这种资格或是地位，是指代理人得以被代理人的名义向第三人为意思表示或接受第三人的意思表示的资格或地位。（4）代理权是意味着代理人以被代理人的名义与第三人进行民事活动，后办直接归被代理人。这是一种资格。在这种资格下代理人为实现被子代理人的权利而行为。具有代理权，并不意味着有什么权利和利益，即使在代理中获得报酬，也不是依据代理权，而是依据委托合同而已，肯被代理人可随时辞去代理权。因此我们没有理由将代理权归为民事权利，因为它不具备发事权利的一般特征。
　　综上所述，代理权，是为了便于被子代理人的意思表示，或法律直接规定，赋予代理人以以被代理人的名义进行民事活动的一种资格，基于这种资格，代理人行为由被代理人直接承担后果。把代理权定义为一种资格，全家把它与将代理权理解为民事权利区别开来。
二、代理权的性质
　　代理权为代理关系的基础；是代理法律关系的核心。关于代理权的性质，在法学界众说纷纭，在致辞有以下几种：
　　其一，非权利、非义务说。代理权者，代理人得为代理行为之资格也。乃代理人所为法律行为之效力，得直接归属于本人之要件。代理人虽有代理权，但对于本人不能取得任何权利，亦不负任何义务，本人与代理人间基于代理权所由授予之法律顾问关系而发生之权利义务，系另一问题。故学者通说认代理权为类似行为能力之一种法律上的地位，即非权利，亦非义务。
　　其二，权力说。此说为英美法学者所首创，认为代理权是代理人被子授予改变代理人与第三人之间的法律关系的权力。而被代理人承受这种改变了的关系的相应义务。法律权力的界限为权限，因此，代理权为法律权力或权限。（代理权力和权限并非同一概念，见下文）（6）根据此学说，虽然权力说可以解决一些问题，但是其仍然有不妥之处，我国法律体系属于在陆法系，在大陋法系中，权力属于公权范围，是一个公权概念，而代理权是一个私法中的概念，将其引入公法，有还定公法和私法之区别的缺陷。因此，此学说不具有足够的说服力。
　　其三，权利说。此说认为代理权是代理人依法享有的实体权利。但属于什么权利，说法不一。有的认为是代理人可以对不定范围的第三人进行活动的绝对权利；（7）有的认为，代理权属于一种财产管理权；（8）持批评意见的学者认为“权利说”具有自身难以克服的缺陷，代理制度是为被代理人的利益而设的，这是众所周知的事实。若将代理人的法律地位解释为权利，必然得出代理制度为代理人的利益而设的结论，因为权利的最终落脚点为权利人所享有的某种利益。这种解释显然是于理不通的。（9）若依权利说，代理人在代理权限内就有充分的自主的行使权利，就有行使与不行使的自由。但代理人却只能按照被代理人的授权范围和意志去为被代理人的权利实现而行为，代理人在中间只不过扮演一个为被代理人权利服务的角色，他并没有享受到完成这种权利所实现的利益，因此此说存在缺陷。
　　其四，否定说。此说为法国学者所倡导。该说认为，代理不这是监护关系、合伙合同关系、雇拥关系、委任关系的直接效力，并非独立的制度，也无所谓代理权。（10）《法国民法典》受这种学说影响很大，因此只有委任制度，而无严格意义上的代理制度。
　　其五，权限说认为代理权名为权利，实质言之，代理权是与代理人自己的
　　利益并无必然联系的权限。（11）持反对意见学者主要认为代理权限说将代理权等同于执行职务的权限，就意味着将代理权的发生视为雇佣关系、委任关系的法律后果，混淆了代理关系与代理基础关系的界限。
　　其六，资格说。资格说又称能力说，此说认为代理人以被代理人名义为民事法律行为或资格或地位，是代理人实施代理行为的行为能力。（12）台湾法学者郑玉波也说过：“代理权者乃基于法律规定或本人授予，而生之一种资格也。代理权虽亦名为权，但与其他权利不同，盖其他权利皆依利益为依归而代理权对于代理人并无利益而言，故代理人只是一种资格或地位。”（13）此说内容前面代理权概念中已论述过，此不在赘述。笔者认为代理权归于资格说中的行为能力说较为确切。法律上的资格包括权利能力和行为能力，前者是民事主体取得权利承担义务的资格，而代理行为引起的权利义务直接归被代理人。显然，代理权不属于权利能力范畴。后者是依自己的行为实施法律行为的资格。代理行为属于法律行为，代理人依自己的行为实施这种法律行为，说其先进事迹行为能力，逻辑上应该没有错。
三、代理权的发生、行使和消灭
　　（一）代理权的发生
　　有的国家或地区将代理权可分为法定代理权和意定代理权，其发生的条件有所区别。我国民法将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。法定代理权是指定代理人根据法律直接规定而进行代理时的代理权，代理人和被代理人间往往有特殊的关系（如血缘、婚姻、隶属关系）。但德国民法将婚姻关系的代理归为意定代理，而非法定代理，称之为容忍代理权。（14）委托代理的代理权指代理人根据被代理人的委托而进行代理时的权利。委托可以是口头委托、书面委托或其他方法委托成立便形成委托代理权。但法律规定书面的，代理权的发生应当依书面材料为依据。指定代理是指人民法院或有关单位的指定而进行的代理。这种代理发生人民法院或有关单位的指定，但前提是没有委托代理人或法定代理人。还有的著作中将追认或默认授权列为代理权发生的一种特殊形式。追认或默认代理权是指行为人没有代理权、超越代理权、代理权终止后以被代理人的名义进行的行为，经被代理人追认的，就发生授权代理的效果，或者本人知道他人以自己的名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意，从而产生代理的效果。
　　（二）代理权的行使
　　代理权的行使是指代理人依据代理权实施民事法律行为。代理权的实质是代理人为实现被代理人的利益而行为。因此，代理制度关于代理权行使的最基本准则就是保证被代理人利益最大化。
　　代理权的行使，是代理人以被代理人的名义进行民事法律行为，是一行为法律事实的发生过程。因此代理权的行使不仅要遵守代理制制度的规定，而且还要遵守民事法律行为制度的规定。要正确行使代理权就需要遵循以下几点原则：
　　首先，必须在代理的权限内行使代理权。代理权是实施代理行为的法律依据。只有有代理权时，才能进行代理行为，否则为无权代理，而有代理权，这种权限也是有范围的，代理人只有在这个限度内实施代理行为方可产生代理的后果，如果超这个限度，就形成了超权代理。法定代理人应最大限度的保护被代理人的合法权益，这是原则规定的权限。委托代理人和法定代理人应在委托和指定的范围内进行代理行为，授权不明致使第三者受损，代理人和被代理人共同承担责任。
　　其次，应当维护被代理人的利益，认真负责地履行代理职责。被代理人委托代理人，其代理目的就是在于更好维护自己的利益，代理人就应当认真负责的履行。如未履行职责给被代理人造成损失，代理人就承担民事责任，联合第三人串通损害被代理人的利益。代理人和第三人共同承担民事责任。代理人当然也有知情权，被代理人故意陷匿真实情况，代理人可不负责任或单方终止代理。
　　再次，委托代理人应当亲自履行职责，不得擅自转托他人，委托代理中，有可能出于信任或有隐私，也可能是代理人有专业知识，如转托他人，很可能造成泄密，或让被代理人增添不信任感。但被代理人同意后可转托，否则要承担民事责任。如因情况紧急，不转托他人。
　　最后，应当在法律规定的范围内贪污行使代理权，不得进行违法行为。违法行为是法律所禁止的，对于违法行为，被代理人自己不得进行，更不得委托他人进行。如双方明知而为。双方负连带责任。
　　代理权可以在授权的范围内自由行使，有自由就必然有其约束，因此行使代理权就必然受到一定的限制，这种限制主要表现为以下两个方面：
　　1、自己代理
　　所谓自己代理，就是指代理人代理被代理人依自己为相对人实施同一民事法律行为。代理制度的意义就在于代理人以被代理人的名义同第三人为民事行为，来实现被代理人的利益的最大化。如果代理人和第三人为一体的话，就涉及到代理人的利益，那么代理人就很难去舍去自己的利益来保证被代理人的最大化利益，甚至被代理人无利可图，这样的结果显然违背了代理制度的初衷。因此，自己代理在没有被代理人允许或事后追认的情况下，法律不予承认。
　2、双方代理
　　所谓双方代理，是指一个代理人同时代理双方当事人为同一法律行为。民事法律行为中，利益是焦点，双方的利益总是相矛盾的，只有经过双方商讨后来达到利益的平衡。如果一个人同时代理双方，去代理两个不相容的利益，就难免会顾及失彼；另外，双方代理极会出现代理人与其中一被代理人恶意串通来损害另一被代理人的利益，给社会经济发展带来不安定的因素。因此，除双方被代理人许可的情况下的双方代理，法律盖不予承认。我国《民法通则》第66条规定：“代理人和第三人恶意串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”
　　（三）代理权的消灭
　　1、代理权的消灭
　　代理权的消灭，一些国家的民法中规定为两种情形，即基于基础关系和撤回。我国民法中将其分为三种情形，委托代理权消灭、法定代理权消灭和指定代理权消灭，分法虽然各异，但是实质大致相同。我国民法在委托代理中，“代理期间届满或者代理事务完成”、“代理人死亡”、“代理人丧失民事行为能力”及“作为被代理人或代理人的法人终止”与法定代理和指定代理权消灭中的“被代理人取得或恢复民事行为能力”、“代理人丧失民事行为能力”都应该归置于基础关系的消灭；“被供销理人取消委托或者代理人辞去委托”和“指定代理的取消”应该归置于撤回。
　　2、代理权的消灭的后果
　　代理权随代理关系的消灭而消灭，代理人不得再以代理人的身份进行活动，否则即为无权代理。
　　代理权消灭后，代理人在必要和可能的情况下，应向被代理人或其继承人、遗嘱执行人、清算人、新代理人等，就其代理事务及有关财产事宜何等出报告和移交的义务。
　　委托代理人应向被代理人交回代理证书及其他证明代理权的凭证。代理人不得留置，以防止出现无权代理或表见代理，给社会造成不必要的纠纷。