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虚报注册资本、虚假出资与抽逃资金实例辨析——与河南的孙百昌处长商榷/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 22:41:39  浏览:9563   来源:法律资料网
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虚报注册资本、虚假出资与抽逃资金实例辨析
                    ——与河南的孙百昌处长商榷

宋飞


  今年8月11日,本来想报考河南省郑州市下属基层工商局的公务员职位看看。当我把郑州人事考试中心网站上的报名资料填完后,准备午休时,一个电话打了过来,一接,居然是报考单位的上级主管部门郑州市工商局,工作人员用标准的普通话问我是不是在现在这个单位,我说是呀,接着他又问有公务员身份么?当然没有,要是有,我还考这个东西干什么?然后他继续问道:你们单位有试用期和最低服务年限么?可能是对方心想,我一个监督工商执法的人,怎么会愿意报考被监督单位呢?我忙说没有,我们单位巴不得我考出去!再说“工商税务两条狼”嘛,谁人不知工商很牛!OK,审核通过!原来是负责网络报名审核的工作人员。这哥们也真够敬业的。到缴费的最后一天,我突然得知我报的那个岗位虽然说面向全国招录招录17人,但是考录比已经达到了200:1。没辙,只得弃权了!想当年武汉76:1都没希望,我又何苦又来一次千军万马过独木桥呢?
  叹息之余,我开始在网上找郑州工商写的法律类论文。很不幸,该系统的活动材料不少,可就是没有理论性文章。仔细一查,既然找到郑州工商的上级主管部门——河南省工商局有一位这方面的高手,名叫孙百昌,省局法制处处长,法学博士。他的文章被收录到好几个博客,而且出的书也不少。正巧我大学时学的那么多经济法课程还没忘光,加上两次考研,虽然失败了,但是经济法理论积累得还不少。于是就斗胆挑了他的一篇《虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金违法行为的认定和处罚对象的确定》,就当是和他交流心得吧。因为这个话题我曾与区工商局的法制科长争论过,这回以文字的形式确定下来,也不枉我在这方面白研究一场!
  首先,我想谈谈虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金这三种违法行为产生的原因。1993年12月29日,八届全国人大常委会第五次会议通过了《中华人民共和国公司法》,我国公司法由此正式诞生,虽然经过1999年12月25日、2004年8月28日两次修正,公司高额注册资本在公司登记时必须到位的苛刻限制仍然没有松动。这种立法上对公司资本过于严格的规定,造成公司筹资的困难和资本限制的浪费,而且在某种程度上讲,也助长了资本缴纳和验资过程中的弄虚作假行为,各种形式的虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资现象于是就变得屡禁不止了。为此,2005年10月27日,十届全国人大常委会第十八次会议通过了全面修订的《中华人民共和国公司法》,并于2006年元月1日正式施行。这部新法取消了按照有限责任公司经营内容区分最低注册资本的规定,将有限责任公司的最低注册资本额的规定,将有限责任公司的最低注册资本额降至人民币3万元;股份有限公司注册资本最低限额从1000万元降至500万元;对有限责任公司新增“分期缴纳”注册资本的规定,允许有限责任公司按照规定的比例在2年内分期缴清出资,投资公司从宽规定可以在5年内缴足;将原《公司法》中“以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%”,改为全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%,即无形资产可占注册资本的70%。立法者的本意肯定是希望通过修订法律,达到从制度上杜绝虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金这三种违法行为的再次发生。但是,新旧公司法交替期之间设立的和历史遗留下来的公司虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金这三种违法行为如何解决,新公司法并没有给出明确答案。因此,这些问题就成了一个老大难,值得执行法律的人士好好研究。
  其次,我想谈谈虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金这三者的区别。
  根据我国刑法第158条、第159条的表述,虚报注册资本是指申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段虚报注册资本,欺骗公司登记主管部门,取得公司登记的行为。虚假出资、抽逃资金则是指公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权,虚假出资,或者在公司成立后又抽逃其出资的行为。由此可见,我国刑法仅仅将虚报注册资本和虚假出资、抽逃资金区分开来,但对虚假出资和抽逃资金则是混为一团。
  对此,广大工商执法人员在实际办案中,试图对刑法的上述缺陷进行了弥补,将虚假出资和抽逃资金也进行详细的区分。但是,公说公有理,婆说婆有理,对虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金这三者的区别,学理和实践中并没有形成一个权威一点的通说。不过新《公司法》倒是对这三种违法行为的法律责任有统一的处理办法。该法第一百九十九条对虚报注册资本的行政法律责任是这样规定的:“违反本法规定,虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的,由公司登记机关责令改正,对虚报注册资本的公司,处以虚报注册资本金额百分之五以上百分之十五以下的罚款;对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司,处以五万元以上五十万元以下的罚款;情节严重的,撤销公司登记或者吊销营业执照。”(这一规定比旧公司的原来条款处罚要严厉得多!)第二百条对虚假出资的行政法律责任是这样规定的:“公司的发起人、股东虚假出资,未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的,由公司登记机关责令改正,处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。”第二百零一条对抽逃资金的行政法律责任是这样规定的:“公司的发起人、股东在公司成立后,抽逃其出资的,由公司登记机关责令改正,处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。”这一条又与该法第三十六条有关“公司成立后,股东不得抽逃出资”的规定遥相呼应。
  其三,我想谈谈虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金的实例验证。
  先说虚报注册资本,结合我办过的一起行政复议案件,案情(结合分析的问题有所改动)如下:2005年11月,甲作为A公司发起人之一,在向市工商局申请办理公司登记的过程中,提交了虚假材料(BC国用[2005]字第001264014号《国有土地使用证》[土地面积9866.8平方米,评估价值为981.13万元]复印件),并于同月21日骗取了注册资本为1168万元的公司营业执照。在当年年度检验中,A公司又制造原为股东甲所有的、作为公司实物出资的,、但实际并不存在的BC国用[2005]字第001264014号《国有土地使用证》所指的产权已过户至A公司名下的假象,向市工商提交经过篡改后的土地面积为9733.3平方米、土地转让人为甲的BD国用[2006]字第002001916号《国有土地使用证》复印件,隐瞒A公司不是从公司股东甲手中(实际上是从E公司手中)受让获得BD国用[2006]字第002001916号《国有土地使用证》(面积4133.3平方米)所指的产权及A公司当时未获得BD国用[2007]字第002001295号《国有土地使用证》(面积4601.5平方米,该证发证日期为2007年4月2日)所指的产权的真实情况。这里,针对公司发起人甲在办理公司注册登记中提交虚假材料这一段内容,通过与前面的概念描述相对应,我们认为其显然是符合虚报注册资本这一违法行为的各项特征。根据公司法理论,公司资本的构成要素一般包括货币(即现金)、实物、工业产权及非专利技术、土地使用权这4种。在大陆法系和英美法系中,甚至还包括以劳务与信用出资。本案中,甲2005年11月提供的9866.8平方米土地使用权是虚假的。而2007年4月所补办的4601.5平方米真实土地使用权(仅为前者面积的一部分),正常的程序应该是通过办理土地征用、出让受让方式取得的,甲取得该土地使用权后,通过评估作价后向公司出资。而甲并不是这样做的!结合案卷证据材料来分析,2005年11月A公司设立之时,该房地产开发有限责任公司为三级资质,公司股东共有两人,甲的实物出资1062.88万元(含伪造的产权评估折价981.13万元),乙的实物出资合计105.12万元(即办公用的住宅评估折价),合计1168万元。虽然有违旧公司法和房地产管理法关于公司注册资金中货币出资应有比例的相关规定,但鉴于实践中这类公司实物出资通常也能获得批准的情形,根据新《公司法》第199条(旧公司法也有这个条款):“违反本法规定,虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的,由公司登记机关责令改正,对虚报注册资本的公司,处以虚报注册资本金额百分之五以上百分之十五以下的罚款;对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司,处以五万元以上五十万元以下的罚款;情节严重的,撤销公司登记或者吊销营业执照。”市工商局根据上述法律规定,并考虑到A公司截至2007年4月部分不足获得相应的土地使用权的实际情况,对A公司作出责令改正并罚款10万元人民币的从轻处罚。对此,我们认为该处罚决定是正确的。
  接着再来说虚假出资。笔者曾与工商局法制科长讨论过这样一个案件,案情如下:甲为筹措注册资本成立某公司向乙借款,公司注册成立后,甲又于同年将借款退还给乙。2007年,工商局对此事立案调查。此时该公司既未被注销,也未被吊销营业执照,作为空壳公司仍然存在。对甲的行为如何定性,笔者认为这是虚假出资行为,甲并不构成虚报注册资本和抽逃出资。因为公司成立时,注册资本的确是实实在在充足的,因此不能算是虚报注册资本;抽逃出资者有可能是真的想成立一个名副其实的公司,只是在公司成立后因为其他原因而卷走资金;虚假出资者成立公司都是假的。从案情来大胆分析,甲只想搞一个空壳公司,将借款退还给乙是故意的,而且是公司一成立就退钱的。因此应定虚假出资,再依据公司法的相关规定对甲进行处罚。对此,孙百昌也举了一个类似的例子,案情引用如下:三清公司有甲某、乙某、丙某、丁某四位股东。2006年12月1日,公司增加注册资本1000万元,章程规定2006年12月11日一次出资完毕。实际出资情况为:丁某按公司章程约定完成出资200万元,甲某、乙某、丙某按该公司章程的约定出资共800万元,实际出资三人共100万元。此后3位股东未到位的资金由甲某于2006年12月10日与某咨询公司协商,并以甲某、乙某、丙某名义签订借款协议,向该咨询公司借款700万元,但以三清公司的名义为甲某、乙某、丙某支付3%的借款利息。2006年12月11日,700万元借款存入三清公司账户内并验资。此后三清公司又于2006年12月13日从本公司账户内以现金方式提出700万元,还给某咨询公司。孙百昌认为此案应当定为虚假出资。属于虚假出资的第一种情形,即其所述的是股东以假的方式(例如虚假评估等)出资代替真实的出资。尽管他的这一观点受到很多工商执法人员的反对,但我还是觉得他的这个案例只是我上述那个案例的复杂化版本而已,换汤不换药,都是虚假出资行为。只不过我觉得他说的这种情形不应仅限于“股东以假的方式(例如虚假评估等)出资代替真实的出资”,还应明确地包括以借周转金的方式来代替真实的出资,这样才能从根本上消除人们对这种情况的疑惑!
  然后,我再谈抽逃出资。这里可以提到两个司法考试案例真题。一个实例是2004年卷四第三题:甲公司与龙某签订一投资合同,约定:双方各出资200万元,设立乙有限责任公司;甲公司以其土地使用权出资,龙某以现金和专利技术出资(双方出资物已经验资);龙某任董事长兼总经理;公司亏损按出资比例分担。双方拟定的公司章程未对如何承担公司亏损作出规定,其他内容与投资合同内容一致。乙公司经工商登记后,在甲公司用以出资的土地上生产经营,但甲公司未将土地使用权过户到乙公司。2000年3月,乙公司向丙银行借款200万元,甲公司以自己名义用上述土地使用权作抵押担保。同年4月,甲公司提出退出乙公司,龙某书面表示同意。2003年8月,法院判决乙公司偿还丙银行上述货款本息共240万元,并判决甲公司承担连带清偿责任。此时,乙公司已资不抵债,净亏损180万元。另查明,龙某在公司成立后将120万元注册资金转出,替朋友偿还债务。基于上述情况,丙银行在执行过程中要求甲公司和龙某对乙公司债务承担责任。甲公司认为,自己为担保行为时,土地属乙公司所有,故其抵押行为应无效,且甲公司已于货款后1个月退出了乙公司,因此,其对240万元贷款本息不应承担责任;另外乙公司注册资金中的120万元被龙某占用,龙某应退出120万元的一半给甲公司。在这个题目中,甲公司认为其已退出乙公司的主张不能成立,理由就是股东在公司登记后,不得抽回投资。另外一个实例是2006年卷四第二题:甲公司签发金额为1000万元、到期日为2006年5月30日、付款人为大满公司的汇票一张,向乙公司购买A楼房。甲乙双方同时约定:汇票承兑前,A楼房不过户。其后,甲公司以A楼房作价1000万元、丙公司以现金1000万元出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有使用A楼房。2005年9月,丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议:丙公司从丁公司取得退款1000万元后退出丁公司;但顾及公司的稳定性,丙公司仍为丁公司名义上的股东,其原持有丁公司 50%的股份,名义上仍由丙公司持有40%,其余10%由丁公司总经理贾某持有,贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10%的股权。丙公司依此协议获款后退出,据此,丁公司变更登记为:甲公司、丙公司、贾某分别持有50%、40%和10%的股权;注册资本仍为2000万元。在这里,丙退出丁公司的做法不合法,因为《公司法》第36条明确规定,公司成立后,股东不得抽逃出资。本案中,丙公司从丁公司取得退款1000万元后退出丁公司。违反了上述规定。故丙公司的行为实为抽逃公司资金。
  通过以上实例分析,笔者得出这样一个区分虚报注册资本、虚假出资与抽逃资金的便捷方法:即虚报注册资金必须要有提交虚假证明材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记这样一些法定情形,虚假出资必须要有未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的这样一些法定情形,抽逃出资必须是在公司成立之后发生。在实践中,上述情形可能会有不同的变异版本,这就需要执法者能动而不是机械、僵化地执法;在法律没有明确规定的情况下,执法者应根据法律的精神、原则去适用法律。
当然以上实例介绍也不一定准确,全属笔者一己之见。不对之处,欢迎大家批评指正!


作者简介: 宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作。


参考文献:
1、孙百昌,河南省工商局法制处处长,《虚报注册资本、虚假出资、抽逃资金违法行为的认定和处罚对象的确定》,转引自:孙百昌的新浪博客,
网址链接见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_594da32f010007ht.html
2、杨紫煊、徐杰主编《经济法学》,北京大学出版社2001年3月第三版
3、徐晓松主编《公司法》,中国政法大学出版社2002年1月第1版
4、张海峡,武汉万国培训学校2008年7月商法经济法知识产权法强化班讲课笔记(经笔者整理)
5、张文楚,2001年华工公司法讲课笔记(经笔者整理)
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对外经济贸易部、国家物价局关于印发《出口商品包装物料价格管理暂行办法》的通知

对外贸易经济合作部 国家物价局


对外经济贸易部、国家物价局关于印发《出口商品包装物料价格管理暂行办法》的通知
1991年7月4日,对外经济贸易部、国家物价局

现将《出口商品包装物料价格管理暂行办法》印发给你们,请认真执行。执行过程中有何问题,请及时向经贸部和国家物价局反映。

附:出口商品包装物料价格管理暂行办法
为适应外贸体制改革和对外贸易发展的需要,贯彻执行国家的物价政策,加强出口商品包装物料价格管理,根据《中华人民共和国价格管理条例》,特制定本办法。
本办法所指出口商品包装物料的价格,是指主营出口商品所需包装物料的中国包装进出口总公司系统以及经当地经贸主管部门批准经营少量零星专用包装物料的其他外贸专业公司供应进口及国产包装物料的供应价格。
一、作价原则
出口商品包装物料价格按照按质论价、同质同价、优质优价的原则合理制定。价格的制定要贯彻为出口服务的方针,有利于增加出口商品附加值,提高出口商品在国际市场的竞争能力;有利于促进包装企业的发展,包装产品的升级换代,包装装璜的改进和生产管理水平的提高。
二、计价办法
(一)进口包装物料计价办法
进口包装物料不分外汇性质,均按下列公式计价:
进口包装物料供应价=进口平均结算价×(1+利润率)+直接费用+间接费用
公式中,进口平均结算价以在手有效合同加权平均计算;利润率暂定不超过百分之五;仓储费、银行利息平均按六个月左右计算,其它费用由各地经贸厅(委、局)根据国家有关财务管理规定,结合当地实际情况,并本着“从实打紧”的原则核定。
(二)国产包装物料计价办法
国产包装物料属于国家管理价格的,按国家规定的价格或作价原则计价;不属于国家管理价格的,参照市场价计价。
三、价格管理权限
出口商品包装物料价格管理实行“统一领导,分级管理”。
(一)进口包装物料
1、十种进口包装物料(目录见附件)的价格,由各地经贸厅(委、局)审定;个别原来由经贸、物价部门共同审定价格的省、市、自治区,经报请经贸部、国家物价局同意后,可维持原有价格管理权限。各地下达价格时,要抄送经贸部、国家物价局、当地物价部门和中国包装进出口总公司备案。
十种进口包装物料不分经营单位和外汇性质,一律按统一原则制定供应价格。
2、为了衔接平衡地区价差,由中国包装进出口总公司每年年底以前向各地提供十种进口包装物料的分地区平均价格,以供各经贸、物价部门审批价格时参考。
3、十种以外的进口包装物料,按本办法规定的作价原则,由供需双方协商定价。
(二)国产包装物料
国产包装物料属于国家管理价格的,由各地经贸主管部门提出价格方案按价格分工管理权限商当地物价或有关业务主管部门审批价格;不属于国家管理价格的,参照市场价格,由供需双方协商定价。
(三)进口转内销包装物料
进口包装物料因质量等问题不能用于出口包装需转内销时,属中央外汇进口报经贸部批准,属地方外汇进口报当地经贸主管部门批准。转内销的价格按当地物价主管部门有关规定执行。
四、价格审批和调整方法
(一)各地包装进出口分公司和其它外贸专业公司在报批包装物料价格时,必须按本办法规定的作价原则计算价格,并如实向主管审批部门提供进口合同、各项费用等所需资料。各地经贸、物价部门在收到各公司上报价格方案后,须在三十天内(从收文登记时间之日起开始计算)核定批复,逾期不批复的,各公司可按上报价格执行。
(二)十种进口包装材料价格,原则上每年调整一次,如遇国际市场价格或国家有关政策发生较大变化等特殊情况,可随时调整价格,但必须按价格管理权限报批。
(三)进口包装物料在规定价格基础上上下浮动百分之五范围内,允许各经营单位自行调整价格,并报当地经贸、物价主管部门和中国包装进出口总公司备案;超过浮动范围时,必须按价格管理权限报批。
五、监督检查
本办法由经贸部、国家物价局负责制定修改并监督实施,具体价格的执行按分工管理权限,相应由各地经贸。物价主管部门和中国包装进出口总公司,将价格的审批、执行、自查情况每半年一次书面报经贸部、国家物价局。对违反本办法的,由物价部门按《国家物价局关于价格违法行为的处罚规定》处罚。
六、本办法由经贸部、国家物价局按统一口径解释。
七、本办法自一九九一年七月十五日起执行,其它规定与本办法有抵触的,以本办法为准。
附:十种进口包装材料目录
1、牛卡纸
2、瓦楞纸
3、白板纸
4、铜板纸
5、黑铁皮
6、镀锌铁皮
7、马口铁
8、高压聚乙烯
9、低压聚乙烯
10、聚丙烯


枣庄市人民政府关于印发《枣庄市城市房屋租赁管理办法》的通知

山东省枣庄市人民政府


枣庄市人民政府关于印发《枣庄市城市房屋租赁管理办法》的通知

枣政发[2009]35号


各区(市)人民政府,枣庄高新区管委会,市政府各部门,各大企业:
  现将《枣庄市城市房屋租赁管理办法》印发给你们,望认真遵照执行。
  
  二○○九年六月二十六日
  
  枣庄市城市房屋租赁管理办法


  第一章 总则
  第一条 为加强我市城市房屋租赁管理,保障租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于我市城市规划区、建制镇及独立工矿区范围内的房屋租赁。
  房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人缴付租金的行为。
  本办法所称房屋,包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。
  第三条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。
  第四条 房屋租赁当事人,应当遵循自愿、平等、互利、诚实、信用的原则。
  第五条枣庄市房产管理局是我市房屋租赁管理部门,负责全市房屋租赁管理工作。
  市中区、新城区驻地房屋租赁工作由市房产管理部门办理。
  市房产管理局委托薛城区、山亭区、峄城区、台儿庄区、枣庄高新区房产管理部门负责本辖区房屋租赁工作。
  滕州市房产管理部门负责本辖区房屋租赁管理工作。第六条 公安、工商行政管理、民政、国土资源、物价、税务等部门应当按照各自职责,配合房产管理部门共同做好房屋租赁管理工作,各街道(镇)居委会、村委会协助房产管理部门做好房屋租赁工作。
  第二章租赁登记
  第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
  签订、变更、终止租赁合同的当事人,应当向房屋所在地房产管理部门申请办理登记备案,领取《房屋租赁证》。出租人停止出租房屋的,应当向房产管理部门交回《房屋租赁证》,房产管理部门予以注销。
  第八条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内持本办法第九条规定的文件到房产管理部门办理登记备案手续。
  第九条 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件:
  (一)房屋租赁登记申请书;
  (二)书面租赁合同;
  (三)房屋所有权证或其他合法来源证明;
  (四)出租人为单位的持单位证明,个人的持居民身份证明或户籍证明;
  (五)出租共有房屋还须提交共有人同意出租的书面证明;
  (六)出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的书面证明;
  (七)其他相关文件。
  第十条 房屋租赁申请经房产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》,对不符合登记备案条件的,不予登记备案,并书面说明原因。
  第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租:
  (一)未依法取得房屋所有权证的或其他合法来源证明的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (三)共有房屋未取得共有人同意的;
  (四)房屋权属有争议的;
  (五)不符合安全标准的;
  (六)法律法规及规章规定的其他禁止出租的情形。
  第十二条 有下列情形之一的,视同房屋租赁:
  (一)房屋所有权人将房屋以合作方式与他人从事经营活动的;
  (二)公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位个人从事生产经营活动,并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的;
  (三)大型商场、批发市场、工厂、仓库以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
  (四)以他人出资解决本单位职工就业、职工工资、福利等形式将房屋提供他人使用的;
  (五)以承包形式承包工厂、仓库、车间的;
  (六)以其他方式变相出租转租房屋的;
  (七)法律、法规及规章规定的其他情形。
  第十三条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记凭证之一。
  第三章租赁合同
  第十四条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:
  (一)当事人姓名或者名称及住所;
  (二)房屋的坐落、面积、装修及设施情况;
  (三)租赁用途;
  (四)租赁期限;
  (五)租金及交付方式;
  (六)房屋使用的要求和修缮责任;
  (七)转租的约定;
  (八)变更及解除合同的条件;
  (九)违约责任及解决争议的方式;
  (十)当事人约定的其他条款。
  第十五条 房屋租赁期限届满,租赁合同终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期满前3个月提出并经出租人同意,重新签订租赁合同。租赁期满,承租人在同等条件下享有优先承租权。
  第十六条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,应提前3个月告知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
  承租人放弃优先购买权,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定,重新办理租赁登记备案。
  承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住的家庭成员可以按照原租赁合同继续承租,须重新办理租赁登记备案。
  第十七条 承租人有下列行为之一的,出租人可以解除合同,并办理注销租赁登记备案手续:
  (一)承租人未征得出租人同意,将承租房屋转让、转租、转借他人或与他人调换使用房屋的;
  (二)承租人未按合同约定期限交纳房租,经出租人书面催告后30日内仍未交纳房租的;
  (三)承租人故意损坏房屋、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
  (四)承租人利用承租房屋进行违法活动的;
  (五)法律法规规定的其他情形。
  第十八条 出租人有下列行为之一的,承租人可以解除合同,并办理注销租赁登记备案手续:
  (一)出租人未按合同约定期限交付房屋的,承租人催告出租人在合理的期限内交付房屋,逾期仍未交付的;
  (二)出租人所提供房屋不符合合同规定,致使不能实现租赁目的的;
  (三)出租人所提供房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的;
  (四)出租人擅自提高租金,而租赁合同没有约定的;
  (五)法律法规规定的其他情形。
  第十九条 工商行政管理部门在办理工商登记时,工商企业、个体工商户、合伙经营等经济组织以租赁房屋为营业地址的,应要求其交验房产管理部门登记备案的房屋租赁合同。对发现没有办理房屋租赁登记备案的,应将有关情况定期通报给房产管理部门。
  第四章当事人的权利和义务
  第二十条 房屋出租人应当按照有关规定依法申报、缴纳相应税费。
  第二十一条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利并承担相应的义务。
  出租人在租赁期限内,提前收回房屋时,应当事先征得承租人同意,给承租人造成损失的应当予以赔偿。
  第二十二条 出租人应当按照租赁合同约定期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
  第二十三条 出租住宅用房的,自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复,不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,出租人应当承担赔偿责任。
  租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
  第二十四条承租人应当爱护并合理使用承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添,确需变动的,必须征得出租人同意,并签订书面合同。
  因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿。
  第二十五条 出租人有权对承租人使用房屋情况进行监督,但不得干扰或妨碍承租人的正常生活和生产经营。出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产生活的,应予以制止。发现承租人利用出租房屋搞犯罪活动的,应当及时向公安、房产管理等有关部门报告。
  第五章转租
  第二十六条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。
  第二十七条 承租人在租赁期限内征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
  出租人可以从转租中获得收益,但受转租人不得将租赁的房屋再行转租。
  第二十八条 房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,办理登记备案手续。
  第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
  第三十条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且履行原租赁合同规定承租的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
  第三十一条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应变更、解除或者终止。
  第六章法律责任
  第三十二条 违反本办法有下列行为之一的,由房产管理部门依照建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定对责任者给予行政处罚:
  (一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;
  (二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
  (三)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。
  第三十三条 违反本办法规定,逾期不缴纳国家、省规定的收费项目的,由房产管理部门依法申请人民法院强制执行。
  第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的,依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼;逾期不申请行政复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
  第三十五条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的,由所在机关给予行政处分,情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任
第七章附则
  第三十六条 本办法自2009年8月1日起施行。原《枣庄市城市房屋租赁管理办法》(枣政办发[1999]68号)同时废止。


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