“请进来”到“沉下去” 云南打造法官培训新模式/唐时华

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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




司法部


关于反对律师行业不正当竞争行为的若干规定

1995年2月20日，司法部

《关于反对律师行业不正当竞争行为的若干规定》已经1995年1月13日司法部部务会议通过

第一条 为了鼓励和保护律师、律师事务所之间的公平竞争，维护律师行为的正常执业秩序，制定本规定。
第二条 律师及律师事务所的执业行为必须遵循公平、平等、诚实、信用的原则，遵守律师职业道德和执业纪律，遵守律师行业公认的执业准则。
第三条 鼓励和保护一切组织和个人对律师执业不正当竞争行为进行监督。
第四条 律师或律师事务所的下列行为，属不正当竞争行为：
（一）通过招聘启事、律师事务所简介、领导人题写名称或其他方式，对律师或律师事务所进行不符合实际的宣传；
（二）在律师名片上印有律师经历、专业技术职务或其他头衔的；
（三）借助行政机关或行业管理部门的权力，或通过与某机关、部门联合设立某种形式的机构而对某地区、某部门、某行业或某一种类的法律事务进行垄断的；
（四）故意底毁其他律师或律师事务所声誉，争揽业务的；
（五）无正当理由，以在规定收费标准以下收费为条件吸引客户的；
（六）采用给予客户或介绍人提取“案件介绍费”或其它好处的方式承揽业务的；
（七）故意在当事人与其代理律师之间制造纠纷的；
（八）利用律师兼有的其他身份影响所承办业务正常处理和审理的。
第五条 律师有本规定第四条第一、二项所列行为之一的，应给予警告；情节严重的，应停止执业3至6个月，并责令其消除影响；
律师有本规定第四条第三、四、五、六、七、八项所列行为之一的，给予警告；情节严重的，应停止执业3至12个月。
第六条 律师事务所有本规定第四条第一、二项所列行为之一的，应给予警告；情节严重、责令其公开澄清事实，消除影响；
律师事务所有第四条第三、四、五、六、七、八项所列行为之一的，应给予警告；情节严重的，可以停业整顿。
第七条 对于实施两种或两种以上的不正当竞争行为的律师或律师事务所，应当从重处罚，直至报请司法行政机关取消其律师资格或撤消该律师事务所。
第八条 律师惩戒委员会按照《律师惩戒规则》及本规定，负责对违反本规定的律师或律师事务所进行检查、监督和惩戒。
第九条 地、市（州）的律师惩戒委员会负责对本辖区的律师及律师事务所的不正当竞争行为进行惩戒。
依照本规定应给予停止执业6个月以上或停业整顿以上惩戒的，应报省（自治区、直辖市）律师惩戒委员会批准决定。
第十条 律师惩戒委员会受理投诉后，有权要求投诉人提供被投诉人的名称、地址，提供被投诉事项的书面材料和必要的证据；有权询问被投诉人，以及其他当事人、证人，并要求他们提供有关材料。
第十一条 律师和律师事务所应当互相监督，对于有不正当竞争行为的，应当向司法机关、律师协会和律师惩戒委员会反映。司法行政机关和律师协会接到投诉的，应及时转有管辖权的律师惩戒委员会处理。
第十二条 对律师或律师事务所进行的惩戒处分，应在全国或省级律师报刊上予以公告，所需费用由被惩戒的律师或律师事务所负担。
第十三条 外国律师事务所驻华办事机构及其人员有不正当竞争行为的，参照本规定处罚。
第十四条 本规定由司法部负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。