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预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:49:41  浏览:9014   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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西安市水资源管理办法(2004年)

陕西省西安市人民政府


西安市水资源管理办法

西安市人民政府令 第 43 号

《关于修改〈西安市水资源管理办法〉的决定》已经市人民政府2004年6月4日第51次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

市 长 孙清云

2004年8月15日



(2002年11月13日市人民政府发布 根据市人民政府2004年8月15日《关于修改〈西安市水资源管理办法〉的决定》修正)



第一条 为适应社会经济发展和人民生活的需要,合理开发利用和保护水资源,充分发挥水资源的综合效益,根据《中华人民共和国水法》、国务院《取水许可制度实施办法》和《陕西省水资源管理条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内开发、利用、保护和管理水资源,必须遵守本办法。
第三条 本办法所称水资源是指地表水以及包括地热水、矿泉水在内的各种类型的地下水。
第四条 水资源属于国家所有。未经批准,任何单位和个人不得擅自开发利用水资源。
单位和个人依法取得的水资源使用权及其他合法权益,受法律保护。
第五条 水资源的开发、利用、保护和管理,必须做到全面规划,统筹安排,合理开发,综合利用,有效保护,厉行节约,为社会经济发展和人民生活提供服务。
第六条 市水行政管理部门负责全市水资源的统一管理和保护。
新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区行政区域内的水资源,由市水行政管理部门直接管理。市辖县及阎良区、长安区、临潼区的水行政管理部门负责本行政区域内的水资源管理。
第七条 开发利用水资源,应当在水资源综合考察和评价的基础上,按流域或区域编制综合规划和专业规划。
全市的水资源开发利用综合规划及浐河、灞河、沣河、黑河、涝河的流域综合规划,由市水行政管理部门会同市规划等有关行政管理部门和有关区县政府编制,报市人民政府批准,并报省水行政管理部门备案;其他河流或区域的综合规划由区县水行政管理部门会同规划等有关行政管理部门编制,报区县人民政府批准,并报市水行政管理部门备案。
专业规划,由市、区县有关行政管理部门编制,报同级人民政府批准。
第八条 开发利用水资源应当坚持开源与节流并重、节流优先的原则。工业用水应采取重复利用的措施,提高水的重复利用率,将重复用水纳入用水计划。农业用水,应努力发展节水灌溉,提高灌溉水的利用系数。生活等用水,应推广节水器具,抑制跑、冒、滴、漏,推行中水利用。对地下热水,应加强用水计划管理,通过超计划用水加价收取水资源费的办法促进节约使用。
第九条 任何单位和个人开发利用水资源,不得损害公共利益和他人合法权益。
兴建开发利用水资源工程,涉及其他地区和行业的,建设单位应征求有关地区和部门的意见。
在跨区县的河道和区县界河两岸外侧一公里范围内,未经有关各方面达成协议或者市水行政管理部门批准,不得单方面修建和批准修建排水、阻水、引水、蓄水等工程。
第十条 对地表水的开发利用,应充分考虑上下游、左右岸等各种利益关系,兼顾城乡生活用水、农业用水、工业用水和环境用水。
第十一条 对地下水的开发利用,应采补平衡,首先考虑环境保护,防止地质灾害发生和扩大。在地下水超采区,应严格控制开采,保护地下水资源。在没有回灌措施的地下水严重超采区,应封停单位自备井,严禁取水。
第十二条 对深层地下热水的开发,应严格限量,加强监督管理。在临潼骊山风景区,不得再扩大地下热水取水量;在市区二环路以内,严格控制地热水的开发;在其他区域开发利用地下热水,也应严格按照科学的规划布井,防止井间取水相互影响。严禁地下热水与可饮用地下水混采,防止污染水源。
第十三条 跨区县的河道水量分配方案和水工程的水量调配方案,由市水行政管理部门制定,报市人民政府批准后执行。
第十四条 对直接从河流、湖泊或地下取水的,实行取水许可制度,具体办法按国务院及省、市取水许可规定办理。
第十五条 新建、改建、扩建的建设项目需要申请取水或者增加取水量的,必须向水行政管理部门提出取水许可预申请和申请。取水许可预申请经水行政管理部门签署意见后,项目审批单位方可审批立项。
第十六条 有下列情形之一者,水行政管理部门可以对用水户的取水量进行限制、调整或停止取水:
(一)自然原因使水源供水能力减少;
(二) 社会总的取水量增加,且无法在近期内另获取新的水源;
(三)地下水严重超采或者因开采地下水发生地面沉降;
(四)因生产原因发生用水变化;
(五)其他特殊情况。
第十七条 直接取用地表水以及包括地热水、矿泉水在内的各种类型的地下水的单位和个人,必须按取水量向水行政管理部门缴纳水资源费。
按国家规定免于或不需要申请取水许可的,免收水资源费。
征收的水资源费由财政列收列支,用于水资源的开发、利用、管理和保护,不得挪作他用。
第十八条 开发利用水资源发生的水事纠纷,应本着互谅互让的原则协商解决。
单位之间、个人之间、单位与个人之间发生的水事纠纷,当事人不愿通过协商、调解或者协商、调解不成的,可以请求市、区县人民政府或其授权的主管部门处理。
对市、区县人民政府或其授权的主管部门处理水事纠纷时采取的临时处置措施,当事人必须服从。水事纠纷解决之前,任何一方不得单方面改变水的现状。
区县之间发生的纠纷,协商不成的,由市人民政府处理。
第十九条 严禁一切破坏和污染水源的行为。对城乡居民生活用水,水源地应设立饮用水保护区。地表水饮用水源保护区,由市人民政府报请省人民政府划定并公布;地下水饮用水源保护区由市、区县人民政府划定并公布。
第二十条 禁止任何单位和个人利用渗井、渗坑、裂隙或溶洞等向地下排放污水。禁止用污水进行回灌。
直接向河流或水库、渠道等水工程内排污的,其排污口的设置、扩建、改建,排污单位在向环保部门申报前,必须经水行政管理部门批准同意,并承担堤防等水工程维护管理费用。
利用已建设施直接向河流或水工程内排污的单位和个人,应在规定期限内向水行政管理部门申报登记,由水行政管理部门核定其排放量。
第二十一条 在进行勘探、采矿、兴建地下工程或其他活动时,应当采取防护措施,防止污染和破坏水源。因疏干排水导致地下水位下降、枯竭或者地面塌陷对其他单位或个人生活、生产造成损失的,建设单位应采取补救措施,赔偿损失。疏出排干的符合水质标准的地下水,应加以利用。
第二十二条 违反本办法有下列行为之一的,由水行政管理部门责令其停止违法行为,采取补救措施,赔偿损失,并可按有关法律、法规、规章规定予以行政处罚。法律、法规、规章有规定的,从其规定;无具体规定的,对非经营活动,可处1000元以下罚款;对虽属经营活动而无违法所得的,可处10000元以下罚款;有违法所得的,可处30000元以下罚款:
(一) 擅自修建水工程取水的;
(二)非法转让水资源开发使用权的;
(三)违反取水规定或擅自改变取水目的的;
(四)严重超采地下水又不服从水行政管理部门封停或限量开采规定的;
(五)不按规定安装量水设施或缴纳水资源费的;
(六)用非法手段获得取水权或侵犯他人取水权的;
(七)擅自在河流、水库、渠道、排水沟内设置或改变排污口的,以及利用渗井、废旧井、渗坑、裂隙或溶洞向地下排放污水和用污水进行回灌的。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或提起行政诉讼,当事人逾期不申请复议或不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十四条 本办法自2002年12月15日起施行。1997年颁布的《西安市地下热水资源管理办法》同时废止。

关于做好第六届中华技能大奖和全国技术能手评选表彰宣传工作的通知

劳动和社会保障部


关于做好第六届中华技能大奖和全国
技术能手评选表彰宣传工作的通知

各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局),国务院有关部门劳动和社
会保障工作机构:

根据我部《关于组织开展第六届中华技能大奖和全国技术能手表彰活动
的通知》(劳社部函〔2002〕22号)精神,现就做好今年中华技能大奖和全
国技术能手评选表彰宣传工作的有关问题通知如下:

一、广泛深入地宣传技能人才事迹及贡献,宣传在培养技能劳动者方面
做出贡献的单位,宣传党和国家对广大技能劳动者的关怀和期望。我部将于
12月12日召开全国表彰大会,请各地区、各行业在表彰大会期间,组织收看
《新闻联播》、《劳动就业》等栏目,感受党和国家领导人对技术技能劳动
者的重视和关怀,宣传高技术技能劳动者在国家经济建设中的重要作用;宣
传新时期职业培训工作肩负的历史使命;宣传企业、社会在培养技术技能劳
动者方面的共同责任;宣传提高劳动者素质对稳定就业的关键作用。

二、要结合学习贯彻十六大和全国职业教育工作会议、全国再就业工作
会议精神,配合实施加强职业培训提高就业能力计划和高技能人才培养工程,
结合各地区、各行业的实际情况,突出做好第六届中华技能大奖和全国技术
能手表彰活动的各项宣传工作,以营造重视技能、尊重技能人才的社会氛围,
建立和完善培养快、使用好、待遇高的高技能人才培养与使用的激励机制。

三、加大宣传力度,注重宣传实效。各地区、各行业要充分发挥电视、
广播、报纸、网络等各种宣传媒介的作用,通过对优秀技术技能人才先进事
迹和敬业精神的宣传报道,树立爱岗敬业、勇于奉献的典型。今年,还要特
别注重对获奖企业的宣传报导,为技能人才的成长开辟更广阔的绿色通道;
同时,各地区、各部门也要继续做好对历届获奖人员的追踪宣传报道活动。

各地区、各行业要引导全社会重视劳动者的培训工作,创造良好的学习
环境,加强企业培训,建立学习型企业,培养大批高素质劳动者,营造鼓励
人们干事业、支持人们干成事业的社会氛围。

附件:第六届中华技能大奖和全国技术能手表彰活动宣传口号

二○○二年十二月九日

附件 第六届中华技能大奖和全国技术能手表彰活动宣传口号

1.优秀技术工人是国家经济建设的重要人才

2.实施科技兴国战略,培养和造就数以亿计的高素质劳动者

3.尊重劳动尊重知识尊重人才尊重创造

4.加快培育高技能劳动者,增强企业竞争能力

5.努力营造尊重技能,尊重技能人才的社会氛围

6.培养和造就一支作风好,技术精,纪律严的职工队伍

7.学习技术,钻研业务,练就过硬本领,走岗位成才之路

8.建立技能人才成长通道,营造人才辈出社会环境

9.迎接知识经济挑战,培养现代化高素质技能劳动者

10.向培育中华技能大奖获得者的企业学习,为高技能劳动者的成长开
辟绿色通道

11.三百六十行,行行出状元

12.加快企业人力资源开发,促进社会经济发展

13.大力推行职业资格证书制度,完善就业准入制度

14.开展技能振兴行动,加速培养技术技能劳动者

15.加强职业培训,提高劳动者就业能力


劳动和社会保障部
二ΟΟ二年十二月九日



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